От $29 300 до $59 384: Почему средний доход 1980 года не может сравниться с сегодняшним кризисом аренды

Рынок аренды жилья в Соединённых Штатах претерпел драматические изменения за последние четыре десятилетия. Анализируя экономику доступности жилья, становится очевидным, насколько резко выросла разница между заработками и арендной платой. То, что раньше казалось управляемыми затратами на жильё, превратилось в массовое финансовое бремя, затрагивающее миллионы арендаторов по всей стране.

Согласно исследованиям Гарвардского совместного центра по жилищным исследованиям, кризис доступности не возник внезапно. К 1980 году, когда средний доход составлял примерно 29 300 долларов в год, более трети арендаторов уже испытывали финансовое давление из-за стоимости жилья. Ситуация ухудшилась, когда более половины арендаторов столкнулись с серьёзными проблемами доступности — тратя disproportionate части своего дохода на жильё.

Понимание сдвига в доступности аренды

60-е и ранние 70-е годы характеризовались относительно стабильным положением арендаторов, когда расходы на жильё оставались пропорциональны доходам. Однако рецессия 1970-х годов кардинально изменила эту связь, создав первый значительный разрыв между ростом доходов и ценами на аренду. Этот сдвиг стал предвестником многолетней борьбы, которая последовала.

Данные iPropertyManagement показывают масштаб этого расхождения. Начиная с 1980 года, средняя арендная плата росла примерно на 9% в год — темп, который постоянно превышал инфляцию заработных плат. Этот эффект сложного процента означал, что арендаторы всё дальше отставали каждый год, и эта тенденция продолжается по сей день.

Резкий рост ежемесячной арендной платы

Числовая динамика показывает ситуацию с поразительной ясностью. В 1980 году средняя месячная арендная плата составляла всего 243 доллара. К 1985 году, всего за пять лет, эта цифра выросла до 432 долларов — рост на 78% менее чем за десятилетие. Этот скачок становится ещё более заметным при сравнении с более свежими данными.

К августу 2022 года средняя по стране месячная арендная плата достигла 1388 долларов. Это на 470% больше уровня 1980 года, значительно превышая возможный рост заработных плат. Ускорение не замедляется; скорее, траектория усиливается, поскольку рынки жилья сжимаются, а спрос превышает предложение в крупных мегаполисах.

Проблема доходов: заработки не растут вровень

Вот где кроется основная проблема. Согласно данным Consumer Affairs, скорректированным с учётом инфляции 2022 года, средний доход в 1980 году составлял около 29 300 долларов. К четвертому кварталу 2023 года средняя зарплата по стране достигла 59 384 долларов, по данным USA Today — чуть более чем вдвое превышая инфляционно скорректированную цифру 1980 года.

Хотя на первый взгляд это кажется прогрессом, математика показывает тревожную реальность. Аренда выросла примерно в 5,7 раза с 1980 года, тогда как заработки увеличились чуть более чем вдвое. Разрыв продолжает расширяться, особенно для семей с низким и средним доходом.

Более широкий контекст роста затрат

Чтобы понять, как изменились расходы на жизнь, рассмотрим, что покупали потребители в 1980-х. Согласно историческим данным о ценах, галлон молока с содержанием жира 2% стоил 1,59 доллара в Айове в 1987 году, яблоки — 0,39 доллара за фунт в Вайоминге в 1986 году, а говяжий фарш — 1,39 доллара за фунт в Нью-Йорке в 1980 году. Эти цены сегодня кажутся почти ностальгическими, однако заработки всё ещё не идут пропорционально росту цен на аренду — в отличие от большинства других потребительских товаров.

Текущий жилищный кризис

Последствия этого несоответствия становятся всё более очевидными. Согласно TIME, в 2022 году половина всех арендаторов в США испытывали финансовое давление, тратя более 30% своего дохода на жильё. Этот порог — 30% дохода — широко считается максимально допустимым уровнем затрат на жильё.

Ещё более тревожно, что более 12 миллионов человек в США тратили как минимум половину своей зарплаты только на аренду. Это не абстрактные экономические показатели; это семьи, вынужденные делать невозможный выбор между оплатой аренды, покупкой продуктов или медицинским обслуживанием. Средний доход 1980 года, который казался недостаточным по современным стандартам, сегодня кажется почти роскошью с точки зрения доступности жилья.

Кризис доступности аренды — одна из самых устойчивых экономических проблем, с которыми сталкиваются американские домохозяйства. Без значительных политических мер или существенного роста заработных плат, опережающего рост цен на жильё, разрыв между доходами и расходами на жильё, вероятно, будет продолжать расширяться для будущих поколений.