Có phải tái cấp vốn cho HELOC của bạn là quyết định đúng đắn? Tất cả những gì chủ nhà cần biết

Khi bạn khai thác giá trị tài sản của ngôi nhà thông qua khoản vay HELOC, nó có thể giống như việc tiếp cận một dây chuyền tài chính. Tuy nhiên, khi lãi suất tăng và thời gian rút tiền kết thúc, chủ nhà ngày càng phải đối mặt với một thực tế khó khăn: các khoản thanh toán hàng tháng trở nên không bền vững. Câu hỏi đặt ra là liệu việc tái cấp vốn cho khoản vay HELOC của bạn có hợp lý hay không - và những lựa chọn nào thực sự tồn tại.

Thách Thức HELOC: Tại Sao Việc Tái Tài Trợ Trở Nên Cần Thiết

Một dòng tín dụng thế chấp nhà hoạt động giống như một thẻ tín dụng hạn mức cao được hỗ trợ bởi giá trị tài sản của bạn. Trong giai đoạn rút tiền ban đầu (thường là 10 năm), bạn chỉ phải trả lãi trên số tiền bạn vay. Nhưng khi giai đoạn đó kết thúc, áp lực thực sự bắt đầu: các khoản thanh toán gốc bắt đầu, thường kéo dài 20 năm, và lãi suất biến đổi có thể làm tăng nghĩa vụ hàng tháng của bạn một cách đáng kể.

Các con số kể câu chuyện. CoreLogic báo cáo rằng có hơn 807.000 HELOC với tổng số $131 tỷ đã được mở trong nửa đầu năm 2022 - khối lượng cao nhất kể từ năm 2007. Tuy nhiên, nhiều người vay trong số đó không lường trước được mức tăng của khoản thanh toán khi lãi suất tăng hoặc khi giai đoạn hoàn trả đến. Với lãi suất HELOC thường vượt quá lãi suất thế chấp, hóa đơn hàng tháng có thể tương đương hoặc thậm chí vượt qua khoản thanh toán thế chấp ban đầu của bạn.

Điều kiện đủ để tái tài trợ HELOC: Những gì các nhà cho vay thực sự tìm kiếm

Không phải ai cũng có thể tái tài trợ. Các chủ nợ đánh giá ba yếu tố quan trọng:

Vốn nhà: Hầu hết các tổ chức giới hạn cho vay ở mức 80% giá trị định giá của ngôi nhà của bạn. Nếu khoản thế chấp hiện tại của bạn đã gần đạt ngưỡng này, việc tái cấp vốn trở nên khó khăn hoặc không thể.

Tình Trạng Tín Dụng: Điểm FICO từ 670 trở lên sẽ cải thiện đáng kể khả năng được phê duyệt. Điểm thấp hơn vẫn có thể đủ điều kiện nhưng hãy chuẩn bị để trả lãi suất cao hơn.

Tỷ lệ nợ trên thu nhập: Các chủ nợ thường muốn thấy tổng nghĩa vụ nợ hàng tháng của bạn chiếm dưới 43% thu nhập gộp của bạn. Đây là giới hạn mà nhiều người nộp đơn gặp phải.

Ba con đường tái tài chính chính của bạn

Lựa chọn 1: Thay thế bằng một HELOC mới

Cách tiếp cận đơn giản nhất phản ánh việc tái tài trợ thế chấp tiêu chuẩn: đảm bảo một khoản tín dụng mới và sử dụng nó để xóa bỏ HELOC hiện tại của bạn. Điều này khởi động lại thời gian rút tiền của bạn và đặt bạn vào trạng thái chỉ thanh toán lãi suất - một con đường tắt hấp dẫn nếu các hóa đơn hiện tại đang đè nặng lên ngân sách của bạn.

Sự đánh đổi? Bạn có thể tích lũy được lãi suất nhiều hơn đáng kể theo thời gian nếu bạn không trả bớt gốc một cách quyết liệt. Chiến lược này hoạt động tốt nhất như một khoảng thời gian tạm thời để thở, không phải là một giải pháp vĩnh viễn.

Lựa chọn 2: Chuyển đổi thành Khoản vay thế chấp nhà

Các khoản vay thế chấp nhà hoạt động khác với HELOC. Thay vì rút tiền dần dần, bạn nhận được một khoản tiền lớn ngay từ đầu và ngay lập tức bắt đầu trả lãi trên toàn bộ số tiền. Hầu hết đều có lãi suất cố định và khoản thanh toán hàng tháng cố định.

Mặc dù điều này có thể không giảm bớt nghĩa vụ hàng tháng của bạn, nhưng tính khả đoán và sự ổn định của tỷ lệ lãi suất thu hút những người vay tập trung vào việc loại bỏ nợ nhanh chóng. Vì các khoản vay HELOC có lãi suất thay đổi có thể tăng lên 10% hoặc hơn, ngay cả một tỷ lệ cố định 6-7% trên một khoản vay thế chấp cũng đại diện cho khoản tiết kiệm đáng kể.

Lựa chọn 3: Gộp thành một khoản thế chấp duy nhất

Việc hợp nhất HELOC và thế chấp của bạn thành một khoản vay tái tài trợ giúp đơn giản hóa tài chính của bạn và giảm bớt thủ tục giấy tờ. Tuy nhiên, cách tiếp cận này có một lưu ý quan trọng: nếu bạn đã khóa lại một mức lãi suất thế chấp thấp lịch sử nhiều năm trước, việc tái tài trợ có nghĩa là từ bỏ lợi thế đó cho mức lãi suất cao hơn hiện tại.

Đôi khi, toán học vẫn hoạt động nếu số dư HELOC của bạn đáng kể. Một sự tăng nhẹ vào lãi suất thế chấp của bạn có thể được bù đắp bằng một sự cắt giảm đáng kể vào phần HELOC—có khả năng tiết kiệm hàng nghìn tổng lãi suất mặc dù có sự đánh đổi về lãi suất thế chấp.

Khi Tái Tài Trợ Không Phải Là Một Lựa Chọn: Các Giải Pháp Khác Để Khám Phá

Những người thiếu vốn đủ hoặc điểm tín dụng vững chắc có thể thấy cánh cửa đóng lại. Trong trường hợp đó, hãy xem xét:

Sửa đổi khoản vay: Nhiều chủ nợ sẽ thích điều chỉnh các điều khoản khoản vay hiện tại của bạn—giảm lãi suất hoặc kéo dài thời gian trả nợ—hơn là mạo hiểm việc tịch thu tài sản. Thành công phụ thuộc vào lịch sử thanh toán của bạn và thời gian bạn đã giữ tài khoản.

Lộ trình vay cá nhân: Các ngân hàng, hiệp hội tín dụng và các tổ chức cho vay trực tuyến cung cấp các khoản vay cá nhân để trang trải số dư HELOC. Bạn sẽ có các khoản thanh toán cố định và lãi suất dự đoán được, nhưng APR thường cao hơn so với lãi suất HELOC, và một số dư lớn có thể vượt quá số tiền bạn có thể vay.

Bán Tài Sản: Như một biện pháp cuối cùng, việc bán ngôi nhà của bạn loại bỏ hoàn toàn nghĩa vụ HELOC. Tùy chọn này đáng được xem xét kỹ lưỡng chỉ khi các khoản thanh toán đe dọa đến sự ổn định tài chính, vì việc tịch thu tài sản có thể xảy ra nếu bạn vi phạm.

Quyết Định Của Bạn

Việc tái tài trợ một HELOC đòi hỏi phải so sánh cẩn thận các tỷ lệ, vị trí vốn chủ sở hữu và các mục tiêu tài chính dài hạn của bạn. Mỗi con đường—HELOC mới, khoản vay vốn chủ sở hữu, hoặc hợp nhất thế chấp—giải quyết những vấn đề khác nhau. Trước khi cam kết, hãy chạy các con số với một chuyên gia thế chấp đủ điều kiện, người có thể mô hình hóa tình huống cụ thể của bạn và hướng dẫn bạn đến chiến lược giảm thiểu chi phí suốt đời trong khi phù hợp với nhu cầu dòng tiền của bạn.