Cơ cấu lại HELOC của bạn: Có phải việc tái tài trợ là đúng cho bạn?

Khi các chủ nhà đối mặt với việc thanh toán hàng tháng tăng cao trên dòng tín dụng thế chấp của họ, việc tái tài trợ thường có vẻ là lối thoát duy nhất. Nhưng bạn có thể tái tài trợ một HELOC không, và nếu có, phương pháp nào là hợp lý nhất cho tình huống của bạn? Câu trả lời phụ thuộc vào hồ sơ tài chính của bạn và các điều kiện thị trường hiện tại.

Hiểu biết về các nguyên tắc cơ bản của HELOC Trước khi bạn tái cấp vốn

HELOC hoạt động như một cơ sở tín dụng linh hoạt được đảm bảo bởi vốn chủ sở hữu của ngôi nhà của bạn. Khác với các khoản thế chấp truyền thống, nó hoạt động tương tự như một thẻ tín dụng hạn mức cao—bạn rút những gì bạn cần trong giai đoạn đầu và chỉ trả lãi suất. Giai đoạn rút vốn này thường kéo dài 10 năm. Khi nó kết thúc, việc rút tiền dừng lại và bắt đầu hoàn trả gốc, thường trong vòng 20 năm.

Điều cần lưu ý? Lãi suất HELOC là biến đổi và có xu hướng vượt qua lãi suất thế chấp. Khi lãi suất tăng, các khoản thanh toán hàng tháng của bạn có thể tăng lên một cách bất ngờ. Chỉ trong nửa đầu năm 2022, các chủ sở hữu bất động sản đã mở hơn 807.000 HELOC trị giá $131 tỷ - khối lượng cao nhất kể từ năm 2007, theo dữ liệu của CoreLogic. Nhiều người vay trong số này hiện đang gặp khó khăn với khả năng chi trả khi lãi suất đã tăng đáng kể.

Yêu cầu đủ điều kiện cho người cho vay để tái tài trợ

Trước khi khám phá các tùy chọn tái cấp vốn, hãy hiểu những gì những người cho vay xem xét:

Vị trí vốn chủ sở hữu. Hầu hết các nhà cho vay giới hạn cho vay ở mức 80% giá trị định giá của ngôi nhà của bạn. Nếu khoản thế chấp hiện tại của bạn đã vượt quá ngưỡng này, việc tái cấp vốn trở nên khó khăn hoặc không thể.

Đánh giá tín dụng. Điểm FICO từ 670 trở lên thường đủ điều kiện cho bạn những điều khoản tốt hơn. Điểm số thấp hơn không nhất thiết loại bạn ra khỏi khả năng vay, nhưng hãy chuẩn bị trả lãi suất cao hơn như một khoản bù đắp cho rủi ro mà bạn bị coi là có.

Tỷ lệ Thu nhập trên Nợ. Các nhà cho vay thường muốn tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn giữ dưới 43%. Chỉ số này cho thấy bạn có đang gánh nặng nợ so với thu nhập của mình hay không.

Ba Cách Chính Để Cấu Trúc Lại HELOC Của Bạn

Bảo mật một dòng tín dụng mới

Con đường đơn giản nhất phản ánh việc tái tài chính thế chấp—bạn có được một HELOC mới và sử dụng số tiền thu được để trả hết cái cũ. Thời gian rút tiền của bạn được thiết lập lại, đưa bạn trở lại các khoản thanh toán chỉ lãi suất. Điều này làm giảm dòng tiền ngắn hạn nhưng đi kèm với một cảnh báo: bạn có thể tích lũy chi phí lãi suất nhiều hơn đáng kể trong dài hạn nếu bạn không tích cực trả nợ gốc.

Chuyển đổi sang khoản vay thế chấp nhà

Khác với cấu trúc rút tiền linh hoạt của HELOC, một khoản vay thế chấp nhà cung cấp một khoản tiền một lần tại thời điểm ký kết. Bạn bắt đầu trả cả gốc và lãi ngay lập tức. Mặc dù các khoản thanh toán hàng tháng có thể không giảm đáng kể, nhiều người vay đánh giá cao sự chắc chắn: lãi suất cố định và lịch thanh toán cố định giảm thiểu sự biến động của khoản thanh toán. Cấu trúc này thu hút những người cam kết xóa bỏ nợ nhanh hơn.

Tổng hợp vào thế chấp chính của bạn

Việc kết hợp cả hai khoản nợ thành một khoản thanh toán hợp lý có ưu điểm, nhưng liên quan đến một sự đánh đổi quan trọng. Nếu bạn đã khóa mức lãi suất thế chấp thấp lịch sử từ nhiều năm trước, việc tái tài chính buộc bạn phải từ bỏ lợi thế đó. Mức lãi suất cố định 30 năm hiện nay trung bình dưới 7%, nhưng lãi suất HELOC có thể tăng lên 10% tùy thuộc vào khả năng tín dụng và điều kiện thị trường. Tuy nhiên, việc hợp nhất này có thể hợp lý về tài chính nếu số dư HELOC của bạn là đáng kể—bạn sẽ chấp nhận mức lãi suất thế chấp hơi cao hơn trong khi đạt được tiết kiệm đáng kể trên phần HELOC.

Khi nào việc tái cấp vốn là không thể

Vốn không đủ hoặc tín dụng bị tổn hại có thể chặn các con đường tái tài trợ truyền thống. Hãy xem xét những lựa chọn thay thế này:

Sửa đổi khoản vay. Các nhà cho vay đôi khi điều chỉnh các điều khoản hiện có—giảm lãi suất hoặc mở rộng thời gian trả nợ—để tránh việc tịch thu tài sản. Điều kiện đủ thường yêu cầu bạn đã giữ khoản vay trong một khoảng thời gian tối thiểu và duy trì lịch sử thanh toán.

Lộ trình vay cá nhân. Các ngân hàng, hiệp hội tín dụng và các nhà cho vay trực tuyến cung cấp các khoản vay cá nhân với lãi suất cố định và lịch trình thanh toán. Nhược điểm: lãi suất vay cá nhân thường cao hơn lãi suất HELOC, và số dư lớn hơn có thể vượt quá giới hạn chấp thuận của nhà cho vay.

Bán Nhà Chiến Lược. Mặc dù không ai thích việc chuyển nhà, việc bán tài sản của bạn là một lựa chọn cuối cùng nếu các khoản thanh toán trở nên thực sự không thể quản lý. Hãy nhớ rằng người cho vay của bạn có thể tịch thu nếu bạn không thanh toán—ngôi nhà của bạn bảo đảm cho món nợ này.

Kết luận

Việc bạn có thể tái tài trợ một HELOC hay không phụ thuộc vào vị thế tài sản, tín dụng và tỷ lệ nợ của bạn. Nếu bạn đủ điều kiện, việc tái cấu trúc có thể biến một khoản nợ không bền vững thành các khoản thanh toán có thể quản lý được. Hãy tham khảo ý kiến của một cố vấn tài chính để đánh giá phương pháp nào phù hợp với mục tiêu dài hạn của bạn trước khi tiến hành.