Những điều nhà đầu tư cần biết về REIT và dòng thu nhập liên tục

Nhà đầu tư tìm kiếm các kênh tạo ra thu nhập đều đặn thường sẽ gặp phải REIT xuất hiện trên thị trường chứng khoán Thái Lan từ năm 2018 trở đi. Công cụ tài chính này đã thay đổi cách tiếp cận bất động sản trở nên dễ dàng hơn cho những người không đủ vốn để mua tài sản trực tiếp. Tuy nhiên, trước khi quyết định đầu tư, cần hiểu rõ đặc điểm của từng loại vì không phải tất cả đều mang lại cùng một mức lợi nhuận.

Gói REIT là gì? Quản lý bất động sản như thế nào?

Quỹ đầu tư bất động sản, hay Real Estate Investment Trust, khác với Quỹ Tài sản (Property Fund) ở chỗ có quy định chặt chẽ hơn trong việc quản lý. Người quản lý quỹ sẽ huy động vốn từ việc bán các đơn vị quỹ rồi mua các tài sản có thể tạo ra thu nhập như căn hộ, kho bãi, trung tâm thương mại hoặc thậm chí bất động sản nước ngoài. Sau đó, thu nhập từ tiền thuê hoặc lợi ích khác sẽ được phân phối định kỳ hàng năm cho các nhà đầu tư.

Tại sao REIT phù hợp với những người muốn thu nhập đều đặn?

Điểm nổi bật của việc đầu tư vào REIT có nhiều lợi ích. Thứ nhất, tính thanh khoản cao vì có thể mua bán trên thị trường chứng khoán Thái Lan (SET) như cổ phiếu thông thường, không cần chờ hết hạn hợp đồng để rút tiền. Thứ hai, dòng tiền từ quản lý bất động sản đều đặn hơn rõ rệt so với lãi suất cố định thông thường. Thứ ba, REIT được quản lý dưới sự giám sát của các cơ quan chức năng, giúp minh bạch và là lựa chọn tốt để đa dạng hóa rủi ro cho danh mục đầu tư.

Tuy nhiên, nhược điểm là cổ tức phải trừ thuế 10% hoặc tính vào giảm thuế thu nhập cá nhân hàng năm. Ngoài ra, REIT nhạy cảm với biến động lãi suất, do đó trong giai đoạn lãi suất cao, giá trị REIT có thể giảm.

REIT chia thành mấy loại?

Quỹ đầu tư bất động sản có thể phân loại theo nhiều cách. Nếu dựa vào loại quyền sở hữu, REIT loại quyền sở hữu (Freehold) cho phép nhà đầu tư sở hữu bất động sản và có quyền thu nhập mãi mãi. Giá trị đơn vị quỹ của loại này có khả năng tăng theo sự phát triển của tài sản. Trong khi đó, REIT loại quyền thuê (Leasehold) không sở hữu thực sự mà chỉ có quyền thuê. Khi hợp đồng thuê kết thúc, giá trị đơn vị quỹ sẽ giảm rõ rệt.

Nếu phân theo ngành nghề kinh doanh, bất động sản còn có các loại như Retail REIT dành cho trung tâm thương mại và căn hộ cho thuê bán lẻ, Residential REIT dành cho khách sạn và nhà trọ, Office REIT dành cho tòa nhà văn phòng, Healthcare REIT dành cho bệnh viện, và Infrastructure REIT dành cho mạng lưới viễn thông và các tài sản quan trọng khác. Mỗi loại có các yếu tố ảnh hưởng khác nhau đến việc trả cổ tức.

Điều gì làm tăng hoặc giảm giá trị REIT?

Giá trị của REIT phụ thuộc vào hai yếu tố chính: giá trị bất động sản mà REIT nắm giữ và dòng thu nhập dự kiến từ việc quản lý tài sản đó. Giá trị bất động sản thay đổi theo tình hình kinh tế, sự phát triển của khu vực, và cung cầu. Ví dụ, nếu khu vực có nhiều dự án xây dựng mới, giá trị bất động sản sẽ tăng, kéo theo giá trị REIT cũng tăng.

Dòng thu nhập liên quan đến số lượng người thuê, mức độ luân chuyển và tính ổn định của ngành kinh doanh hỗ trợ. Ví dụ, Retail REIT bị ảnh hưởng bởi hành vi mua sắm của người tiêu dùng, trong khi Office REIT phụ thuộc vào nhu cầu thuê văn phòng. Khi ngành kinh doanh mở rộng, thu nhập của người thuê sẽ tăng, giúp REIT có thể trả cổ tức cao hơn.

Ví dụ về REIT tại Thái Lan và cổ tức của từng loại

Hiện tại, thị trường chứng khoán Thái Lan có nhiều loại REIT khác nhau, như CPNREIT là Leasehold REIT quản lý các dự án của Central và tòa nhà văn phòng cùng khách sạn Hilton Pattaya, với tỷ lệ cổ tức 8.35% hàng năm từ giá 9.85 Baht.

IMPACT là Freehold REIT sở hữu tòa nhà văn phòng và trung tâm hội nghị IMPACT, với tỷ lệ cổ tức 4.69% từ giá 12.80 Baht.

WHART là sự kết hợp giữa Freehold và Leasehold REIT quản lý kho chứa hàng, với tỷ lệ cổ tức 7.63% từ giá 9.50 Baht.

JASIF là Quỹ hạ tầng loại Freehold, sở hữu sợi quang và có thu nhập từ cho thuê của các công ty viễn thông, với tỷ lệ cổ tức lên đến 13.73% từ giá 6.70 Baht.

Các vấn đề cần xem xét trước khi quyết định

Trước khi đầu tư vào REIT, cần xem xét quyền sở hữu là Freehold hay Leasehold vì ảnh hưởng đến tính bền vững của cổ tức. Nếu là Leasehold, cần kiểm tra còn bao nhiêu năm hợp đồng để đánh giá thời gian đầu tư. Ngoài ra, cần xem REIT đó đầu tư vào loại bất động sản nào vì từng ngành có độ nhạy cảm khác nhau với các yếu tố kinh tế.

Quỹ đầu tư bất động sản (REIT) là lựa chọn cân đối cho nhà đầu tư muốn đa dạng hóa rủi ro, có thu nhập đều đặn và tính thanh khoản cao. Quan trọng là chọn REIT phù hợp với mục tiêu đầu tư và mức độ chấp nhận rủi ro của bản thân.