Tỷ phú nhiều triệu đô Ramit Sethi thách thức huyền thoại mua nhà: Tại sao giá trị ròng tăng trưởng vượt ra ngoài bất động sản

Ramit Sethi, tác giả của cuốn sách bán chạy nhất năm 2009 trên New York Times “Tôi Sẽ Dạy Bạn Làm Giàu”, không phải là cố vấn tài chính điển hình của bạn. Khác với nhiều chuyên gia về sự giàu có thường ủng hộ việc sở hữu nhà, Sethi thực hành những gì ông giảng dạy: chính ông là một triệu phú tự thân không sở hữu bất kỳ bất động sản nào. Trong một video năm 2023 được chia sẻ trên kênh YouTube của mình, Sethi trình bày một triết lý tài chính phản biện, thách thức một trong những giả định thiêng liêng nhất của Mỹ—rằng việc mua nhà là bước cơ bản để xây dựng giá trị ròng và đạt được thành công tài chính.

Điều làm cho quan điểm của Sethi thuyết phục không chỉ là sự sẵn lòng đi ngược lại trí tuệ thông thường, mà còn là thực tế ông đã thành công xây dựng khối tài sản đáng kể mà không hề đầu tư vào bất động sản. Lập luận của ông bao gồm bốn luận điểm tài chính liên kết chặt chẽ, xứng đáng được xem xét kỹ hơn.

Phá vỡ câu chuyện Giấc mơ Mỹ: Cách Marketing tạo ra sự ám ảnh về nhà ở

Trong nhiều thập kỷ, người Mỹ đã được bán một hình ảnh thành công cụ thể: có một sự nghiệp ổn định, lập gia đình và mua một căn nhà đơn lập. Phần lớn câu chuyện này đến từ các chiến dịch marketing mạnh mẽ, đặc biệt từ Hiệp hội Môi giới Bất động sản Quốc gia, đã lâu nay thúc đẩy sở hữu nhà như là biểu tượng tối thượng của Giấc mơ Mỹ. Tuy nhiên, Ramit Sethi chỉ ra rằng thông điệp này chưa bao giờ thực sự phù hợp với thực tế kinh tế.

Chi phí nhà ở đã tăng vọt, khiến việc sở hữu nhà ngày càng xa tầm với của những người có thu nhập trung bình. Những người mua nhà phải vay mượn để mua với khoản đặt cọc chỉ 3% thường phát hiện ra rằng họ đã rơi vào một cái bẫy tài chính thay vì một giấc mơ. Những gì tưởng chừng là một cột mốc quan trọng có thể nhanh chóng biến thành khoản vay âm và áp lực tài chính—hoàn toàn trái ngược với việc xây dựng sự giàu có.

Quan điểm của Sethi thách thức mọi người đặt câu hỏi liệu giấc mơ này có nên là giấc mơ của bất kỳ ai, bất kể tình hình tài chính của họ ra sao.

Bốn huyền thoại nguy hiểm về sở hữu nhà cản trở sự tăng trưởng giá trị ròng

Ramit Sethi lần lượt phá bỏ bốn giả định phổ biến về đầu tư bất động sản mà khiến nhiều người đi sai hướng:

Huyền Thoại Một: Giá Bất Động Sản Luôn Tăng

Trong khi giá trị bất động sản thường có xu hướng tăng theo thời gian dài, không có gì đảm bảo rằng chúng sẽ luôn tăng. Thị trường sụp đổ, khu phố thay đổi, và các sự kiện bất ngờ có thể làm giảm giá trị bất động sản. Sự sụp đổ thị trường nhà ở năm 2008 là minh chứng rõ ràng cho rủi ro này.

Huyền Thoại Hai: Giá Nhà Nhân Đôi Mỗi Thập Kỷ

Thông tin này thiếu căn cứ lịch sử, đặc biệt sau năm 2008. Ngay cả khi giá nhà tăng, chi phí bảo trì, thuế tài sản và bảo hiểm cũng tăng theo tỷ lệ—đôi khi nhanh hơn cả giá trị nhà. Bạn không bắt kịp tất cả các khoản lợi nhuận đó.

Huyền Thoại Ba: Đòn Bẩy Tăng Cường Sự Giàu Có của Bạn

Đòn bẩy có thể là con dao hai lưỡi. Trong khi vay tiền để mua nhà có thể tăng lợi nhuận về lý thuyết, nó cũng làm tăng thiệt hại khi giá trị bất động sản giảm. Đây là rủi ro mà nhiều người mua nhà không hoàn toàn hiểu rõ khi ký hợp đồng vay thế chấp.

Huyền Thoại Bốn: Khấu Trừ Thuế Lãi Vay Thế Chấp Tiết Kiệm Được Nhiều Tiền

Sethi giải thích rõ ràng nhất: “Bạn không tiêu một đồng để tiết kiệm một xu.” Các khoản khấu trừ thuế chỉ bù đắp phần tiền bạn đã trả trong lãi vay. Nó không phải là công cụ xây dựng sự giàu có—chỉ là phục hồi một phần chi tiêu của bạn.

Những con số quan trọng: Tại sao thuê nhà có thể vượt xa việc mua nhà

Đây là điểm mà chiến lược tăng trưởng giá trị ròng của Ramit Sethi trở nên không thể phủ nhận: ông áp dụng toán học tài chính nghiêm ngặt vào quyết định mua hay thuê nhà. Sau khi sống ở các khu vực đắt đỏ như New York, Los Angeles và San Francisco, Sethi chọn thuê nhà thay vì mua. Sau đó, ông đầu tư số tiền chênh lệch—những khoản tiền mà ông sẽ dành cho tiền đặt cọc, phí đóng cửa, thuế, bảo trì và bảo hiểm—trực tiếp vào các khoản đầu tư thị trường.

Kết quả thể hiện rõ trong quá trình tích lũy tài sản của ông.

Lời khuyên cốt lõi của Sethi: “Nếu bạn mua nhà mà không mở bảng tính và tính toán kỹ lưỡng, bạn đang phạm một sai lầm lớn.” Điều này có nghĩa là tính toán không chỉ các chi phí rõ ràng (tiền đặt cọc, khoản vay hàng tháng) mà còn các khoản phí đóng cửa, thuế tài sản, bảo trì, bảo hiểm và những “chi phí ma” như thời gian dành để quản lý bất động sản.

Khi đánh giá theo cách này ở các khu vực có chi phí sinh hoạt cao, việc mua nhà thường tốn kém hơn nhiều so với thuê. Đối với những người xem bất động sản như một phương tiện đầu tư thực sự (không chỉ là nơi cư trú), Sethi nhấn mạnh: “Bạn phải thực sự hiểu rõ các con số của mình” để đạt lợi nhuận tích cực. Ông khuyên nên xem nhà như một khoản mua hàng trước, và một khoản đầu tư thứ hai, vì bất động sản dân cư thường mang rủi ro lớn và lợi nhuận tương đối khiêm tốn so với các phương tiện đầu tư khác.

Khi nào việc mua nhà thực sự hợp lý về mặt tài chính

Sethi không phải là người cực đoan cho rằng không ai nên mua bất động sản. Thực tế, ông thừa nhận rằng cuối cùng ông cũng sẽ mua nhà—dù đồng thời gọi đó là “một quyết định tài chính tồi tệ, nhưng tôi vẫn sẽ làm.” Phản đối của ông không phải là sở hữu nhà; mà là việc mọi người đưa ra quyết định tài chính kém cỏi khi theo đuổi một tư duy tập thể mà không đặt câu hỏi tại sao.

Thay vào đó, Sethi đề xuất chạy qua năm câu hỏi quan trọng trước khi quyết định mua một khoản lớn:

• Bạn có dự định ở lại căn nhà này ít nhất trong vòng mười năm tới không?
• Tổng chi phí sinh hoạt hàng tháng của bạn có dưới 28% thu nhập hàng tháng trước thuế không?
• Bạn đã tiết kiệm đủ 20% cho khoản đặt cọc chưa?
• Nếu giá trị bất động sản giảm, bạn có thể xử lý về mặt cảm xúc và tài chính không?
• Bạn có thực sự hào hứng với quyết định này, hay chỉ theo kịch bản đã định?

Chỉ sau khi trả lời trung thực các câu hỏi này, người ta mới nên tiến hành mua nhà.

Thước đo thực sự của thành công tài chính vượt ra ngoài bất động sản

Quan điểm của Ramit Sethi về giá trị ròng và tự do tài chính thách thức cách tiếp cận dựa vào nhà cửa để xây dựng sự giàu có. Triết lý của ông nhận thức rõ rằng sở hữu nhà là một cam kết tài chính lớn với rủi ro thực tế và lợi nhuận biến đổi—không phải là con đường chung chung dẫn đến thịnh vượng.

Kết luận: nếu bạn chọn thuê thay vì mua, quyết định đó không phản ánh thất bại. Sự tích lũy của cải đến từ các quyết định tài chính có chủ đích, phân tích có căn cứ và sự phù hợp giữa chi tiêu của bạn với giá trị của chính bạn—chứ không phải là đi theo một kịch bản cuộc đời đã định sẵn. Đối với những ai nghiêm túc xây dựng giá trị ròng thực sự, cách tiếp cận của Sethi mang đến một góc nhìn mới mẻ, đáng để cân nhắc.