Những cổ phiếu mREIT nào cần theo dõi khi thị trường thế chấp chuyển biến vào năm 2025

Ngành REIT thế chấp đối mặt với một bước ngoặt quan trọng khi các xu hướng lãi suất trở nên rõ ràng hơn và thị trường trái phiếu cố định ổn định hơn. Trong khi triển vọng kinh tế rộng lớn cho thấy lãi suất thế chấp sẽ giảm dần, con đường phía trước vẫn còn nhiều bất định đối với các nhà đầu tư REIT thế chấp. Ba công ty nổi bật—Annaly Capital Management (NLY), AG Mortgage Investment Trust (MITT), và Dynex Capital (DX)—đều thể hiện các phương pháp tiếp cận khác nhau để thích nghi với bối cảnh đang thay đổi này, mỗi công ty mang lại các hồ sơ rủi ro-lợi nhuận khác nhau.

Hiểu về thị trường mREIT

REIT thế chấp là một phần đặc thù trong lĩnh vực quỹ đầu tư bất động sản, tập trung vào cho vay thế chấp và chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp. Các tổ chức này mua lại và phát hành các khoản vay thế chấp, đồng thời đầu tư vào chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp (MBS), cung cấp tín dụng cho các khách hàng cá nhân và doanh nghiệp. Sức khỏe của ngành phụ thuộc vào biên lợi nhuận ròng—khoảng cách giữa lãi suất thu được từ tài sản thế chấp và chi phí huy động vốn. Biên lợi nhuận này co lại khi lãi suất ổn định và mở rộng khi môi trường lãi suất thuận lợi.

Cơ chế huy động vốn cho các REIT thế chấp khá phức tạp, bao gồm phát hành nợ, chào bán cổ phần, thỏa thuận mua lại và tài chính cấu trúc. Chứng khoán do các tổ chức bảo đảm của chính phủ bảo lãnh cung cấp mức độ bảo vệ rủi ro xuống thấp hơn vì được đảm bảo bởi các tổ chức liên bang, trong khi các lựa chọn không do chính phủ bảo đảm mang lại lợi suất cao hơn nhưng đi kèm rủi ro tín dụng lớn hơn. Sự cân bằng này giữa an toàn và lợi nhuận đã hình thành các chiến lược đầu tư trong toàn ngành.

Thách thức đối mặt với ngành mREIT

Biến động đã trở thành đặc điểm nổi bật của thị trường thế chấp trong những quý gần đây. Chênh lệch lợi suất giữa MBS của các tổ chức bảo đảm 30 năm và lợi suất trái phiếu kho bạc 10 năm đã mở rộng, gây áp lực lên các chỉ số định giá của các REIT thế chấp. Giá trị sổ sách—một chỉ số định giá quan trọng của ngành—đang bị giảm sút do sự biến động của thị trường trái phiếu cố định kéo dài.

Các quyết định chính sách gần đây của Cục Dự trữ Liên bang (Fed) lại thêm phần phức tạp. Sau khi giảm lãi suất 100 điểm cơ bản trong năm 2024, ngân hàng trung ương đã báo hiệu ít khả năng cắt giảm thêm, do lo ngại về lạm phát còn tồn đọng. Triển vọng này gây áp lực lên lợi nhuận của các công ty REIT thế chấp có đòn bẩy cao, buộc các ban quản lý phải điều chỉnh lại chính sách cổ tức. Nhiều công ty đã chọn giảm phân phối cổ tức xuống mức bền vững, ưu tiên bảo toàn vốn hơn là tăng trưởng. Các động thái này thường dẫn đến dòng chảy vốn ra ngoài, tạo thêm áp lực cho xu hướng giá trị sổ sách.

Quản lý rủi ro đã trở thành trọng tâm của toàn ngành. Đối mặt với điều kiện tín dụng thắt chặt hơn và dòng tiền cố định không chắc chắn, các REIT thế chấp ngày càng chọn lọc hơn trong xây dựng danh mục đầu tư. Tỷ lệ phòng hộ cao hơn—được thiết kế để chống lại biến động lãi suất—đã trở thành tiêu chuẩn. Mặc dù điều này hợp lý về mặt lý thuyết, nhưng các tư thế phòng thủ này tất yếu sẽ làm giảm khả năng sinh lợi trong ngắn hạn.

Triển vọng ngành: Đánh giá thận trọng

Ngành REIT và Quỹ cổ phần của Zacks xếp hạng ngành này ở mức #137 trong tổng số 248 ngành theo dõi, nằm trong quartile thấp nhất. Xếp hạng này phản ánh sự hoài nghi của các nhà phân tích về triển vọng lợi nhuận ngắn hạn. Ước tính lợi nhuận năm nay đã giảm 16% so với cùng kỳ năm trước do các nhóm nghiên cứu hạ dự báo.

Các chỉ số hiệu suất cũng thể hiện sự thận trọng này. Trong 12 tháng qua, ngành REIT thế chấp chỉ tăng 13,3%, thấp hơn nhiều so với ngành tài chính rộng lớn hơn (29,6%) và S&P 500 (25,2%). Về định giá, ngành này giao dịch ở mức 0,96 lần giá trị sổ sách so với mức 8,88 lần của S&P 500. Trong khi các cổ phiếu tài chính thường có tỷ lệ P/B thấp hơn, thì mức chiết khấu 0,96 lần của ngành REIT thế chấp so với ngành tài chính chung (4,18 lần) cho thấy giá trị tương đối hấp dẫn đối với các nhà đầu tư kiên nhẫn.

Ba cổ phiếu REIT thế chấp đáng theo dõi

Annaly Capital Management: Tập trung đa dạng hóa và ổn định

Annaly sở hữu danh mục đầu tư lớn nhất trong ba công ty, với khoảng 98,2 tỷ USD tài sản tính đến cuối năm 2024. Chiến lược của công ty nhấn mạnh vào sự cân bằng giữa ba trụ cột: chứng khoán MBS của các tổ chức bảo đảm truyền thống để bảo vệ rủi ro giảm giá, tài sản tín dụng không do chính phủ bảo đảm để tăng lợi nhuận, và nền tảng dịch vụ thế chấp (MSR) mở rộng quy mô.

Các quyết định chiến lược gần đây đã giúp Annaly tập trung hơn. Công ty đã bán danh mục cho vay trung thị trường và rút khỏi thị trường bất động sản thương mại hoàn toàn vào năm 2022, giúp ban quản lý tập trung nguồn lực vào tài chính nhà ở dân cư. Việc này đã nâng cao khả năng vận hành đồng thời giảm thiểu rủi ro tiếp xúc với thị trường bất động sản thương mại biến động.

Nền tảng MSR là một nguồn lợi nhuận ngày càng tăng. Bằng cách mua lại các MSR mới phát sinh từ các mạng lưới đối tác, Annaly mở rộng vị thế nhà cung cấp dịch vụ và hưởng lợi từ môi trường giảm trả trước khoản vay. Dòng doanh thu đa dạng này mang lại sự ổn định trong các kịch bản lãi suất và kinh tế vĩ mô khác nhau.

Đà tăng lợi nhuận hỗ trợ lý do đầu tư. Ước tính lợi nhuận năm 2025 của công ty là 2,81 USD trên cổ phiếu, đã tăng 9,2% so với tháng trước và tăng trưởng 4,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Annaly được xếp hạng #1 (Mua mạnh) của Zacks với vốn hóa thị trường 11,6 tỷ USD, cho thấy các nhà phân tích tin tưởng mạnh mẽ vào vị thế của công ty.

AG Mortgage Investment Trust: Nắm bắt tăng trưởng cho vay thế chấp nhà ở

AG Mortgage theo đuổi con đường khác, tập trung vào tài sản thế chấp nhà ở và chứng khoán RMBS không do chính phủ bảo đảm. Công ty đầu tư trên toàn bộ phổ tín dụng, giữ cả chứng khoán đầu tư và chứng khoán đầu cơ, với lãi suất cố định hoặc lãi suất thả nổi.

Chiến lược gần đây của công ty tập trung vào cho vay thế chấp nhà ở. Trong quý 3 năm 2024, công ty đã mua khoảng 150 triệu USD khoản vay thế chấp nhà, cùng với cam kết mua thêm 200 triệu USD. Phân khúc này khai thác vốn tích lũy của chủ nhà qua giá trị tài sản, cung cấp vốn cho cải tạo nhà, hợp nhất nợ và các mục đích khác.

Thị trường tiềm năng là rất lớn. AG Mortgage ước tính tổng thị trường cho vay thế chấp nhà ở khoảng 2 nghìn tỷ USD, hỗ trợ các khoản vay hàng năm từ 200 đến 300 tỷ USD. Phân khúc này đang mở rộng nhanh chóng, mang lại tiềm năng tăng trưởng đáng kể so với các hoạt động cho vay thế chấp truyền thống.

Các dự báo lợi nhuận cho thấy thách thức ngắn hạn. Ước tính năm 2025 là 89 cent trên cổ phiếu, giảm 3,2% so với dự báo trước, nhưng vẫn tăng trưởng 106,9% so với cùng kỳ. Công ty xếp hạng #3 (Giữ) của Zacks và có vốn hóa thị trường 1,26 tỷ USD. Đối với các nhà đầu tư chấp nhận mức lợi suất cao và rủi ro tín dụng, câu chuyện tăng trưởng này đáng để theo dõi.

Dynex Capital: Đầu tư dựa trên sản xuất và đòn bẩy lãi suất

Dynex vận hành theo mô hình kinh doanh đặc thù, tập trung vào hoạt động sản xuất cho vay trực tiếp vào danh mục đầu tư. Công ty phát hành các khoản vay thế chấp đảm bảo bởi các bất động sản đa gia đình và nhà di động, gần đây mở rộng sang cho vay bất động sản thương mại với kế hoạch đa dạng hóa sản phẩm hơn nữa.

Quản lý lãi suất là yếu tố then chốt thành công của Dynex. Công ty sử dụng các công cụ phái sinh để phòng hộ rủi ro lãi suất trên toàn bộ danh mục đầu tư và tài chính của mình. Các quý gần đây cho thấy lợi ích của cách tiếp cận này. Trong năm 2024, thu nhập lãi ròng đạt 5,9 triệu USD so với 7,9 triệu USD chi phí lãi ròng trong năm 2023—một biến động lớn có lợi từ chu kỳ giảm lãi suất của Fed.

Thu nhập từ lãi suất của công ty tăng trưởng nhờ mua các danh mục có lãi suất cao hơn, tiếp tục củng cố đà tăng trưởng lợi nhuận. Quý 4 năm 2024, lợi ích còn được mở rộng nhờ chi phí vay thấp hơn trên các thỏa thuận mua lại, giúp tăng thu nhập tổng thể dành cho cổ đông phổ thông.

Các dự báo trong tương lai ủng hộ quan điểm tích cực. Ước tính lợi nhuận năm 2025 là 1,87 USD trên cổ phiếu, đã tăng 3,7% so với dự báo trước và thể hiện mức tăng trưởng 654,3% so với cùng kỳ. Dynex được xếp hạng #2 (Mua) của Zacks với vốn hóa thị trường 1,06 tỷ USD, cho thấy sự tin tưởng cân bằng của các nhà phân tích.

Tại sao ba cơ hội REIT thế chấp này lại quan trọng

Mỗi công ty đều có cách tiếp cận riêng để vượt qua thử thách của ngành REIT thế chấp. Annaly nhấn mạnh quy mô và đa dạng hóa danh mục qua các lĩnh vực tài chính nhà ở. AG Mortgage theo đuổi các cơ hội tín dụng mới nổi trong thị trường vay thế chấp nhà chưa được phục vụ đầy đủ. Dynex tận dụng hoạt động sản xuất và phòng hộ lãi suất để thúc đẩy tăng trưởng lợi nhuận.

Ngành REIT thế chấp vẫn còn nhiều hạn chế về giá trị sổ sách, lo ngại về khả năng duy trì cổ tức và vị thế phòng thủ. Tuy nhiên, vẫn còn những cơ hội chọn lọc cho các nhà đầu tư hiểu rõ hồ sơ rủi ro và vị thế thị trường của từng công ty. Chìa khóa là nhận thức rằng lợi nhuận từ REIT thế chấp có thể sẽ duy trì mức độ vừa phải chứ không phải là vượt trội trong năm 2025, phần lớn giá trị sẽ thuộc về các nhà đầu tư kiên nhẫn, có chiến lược rõ ràng.