Từ 29.300 đô la đến 59.384 đô la: Tại sao thu nhập trung bình năm 1980 không thể so sánh với cuộc khủng hoảng thuê nhà ngày nay

Thị trường thuê nhà tại Hoa Kỳ đã trải qua một cuộc biến đổi mạnh mẽ trong bốn thập kỷ qua. Khi xem xét về kinh tế của khả năng chi trả nhà ở, sự chênh lệch giữa lương và tiền thuê trở nên rõ ràng hơn bao giờ hết. Những chi phí nhà ở từng được coi là phù hợp đã trở thành gánh nặng tài chính phổ biến ảnh hưởng đến hàng triệu người thuê nhà trên toàn quốc.

Theo nghiên cứu của Trung tâm Nghiên cứu Nhà ở Liên hợp của Harvard, cuộc khủng hoảng khả năng chi trả không xuất hiện trong một đêm. Đến năm 1980, khi thu nhập trung bình vào khoảng 29.300 đô la mỗi năm, hơn một phần ba người thuê nhà đã gặp khó khăn về chi phí nhà ở. Tình hình càng trở nên tồi tệ hơn khi hơn một nửa số người thuê nhà phải đối mặt với những thách thức nghiêm trọng về khả năng chi trả—chi tiêu phần lớn thu nhập của họ cho nhà ở.

Hiểu về sự thay đổi trong khả năng chi trả thuê nhà

Thập niên 1960 và đầu những năm 1970 là giai đoạn tương đối ổn định cho người thuê nhà, với chi phí nhà ở duy trì tỷ lệ phù hợp với thu nhập. Tuy nhiên, suy thoái kinh tế những năm 1970 đã thay đổi căn bản mối quan hệ này, tạo ra khoảng cách đáng kể đầu tiên giữa tăng trưởng thu nhập và giá thuê nhà. Sự chuyển biến này đã báo hiệu cho cuộc đấu tranh kéo dài hàng thập kỷ sau đó.

Dữ liệu từ iPropertyManagement cho thấy mức độ của sự phân kỳ này. Từ năm 1980 trở đi, giá thuê trung bình tăng khoảng 9% mỗi năm—mức tăng liên tục vượt quá lạm phát tiền lương đáng kể. Hiệu ứng cộng hưởng này khiến người thuê nhà ngày càng tụt lại phía sau theo từng năm trôi qua, và xu hướng này vẫn tiếp diễn đến ngày nay.

Sự tăng vọt đáng kể của tiền thuê hàng tháng

Tiến trình số liệu kể câu chuyện một cách rõ ràng và khốc liệt. Năm 1980, tiền thuê trung bình hàng tháng chỉ là 243 đô la. Đến năm 1985, chỉ sau năm năm, con số này đã tăng lên 432 đô la—tăng 78% trong chưa đầy một thập kỷ. Sự nhảy vọt này còn ấn tượng hơn khi so sánh các con số lịch sử này với dữ liệu gần đây hơn.

Đến tháng 8 năm 2022, mức trung bình tiền thuê hàng tháng trên toàn quốc đã đạt 1388 đô la. Đây là mức tăng 470% so với năm 1980, vượt xa khả năng bù đắp của bất kỳ mức tăng lương hợp lý nào. Tốc độ tăng này chưa hề chậm lại; ngược lại, quỹ đạo đã trở nên mạnh mẽ hơn khi thị trường nhà ở siết chặt và cầu vượt cung tại các khu vực đô thị lớn.

Vấn đề thu nhập: Lương chưa theo kịp

Đây chính là điểm cốt lõi của vấn đề. Theo dữ liệu của Consumer Affairs đã điều chỉnh theo lạm phát năm 2022, thu nhập trung bình năm 1980 khoảng 29.300 đô la. Đến quý IV năm 2023, theo USA Today, mức lương trung bình toàn quốc đã đạt 59.384 đô la—gần gấp đôi số liệu đã điều chỉnh theo lạm phát của năm 1980.

Dù ban đầu có vẻ như đã có tiến bộ, nhưng phép tính cho thấy thực tế đáng lo ngại. Giá thuê đã tăng khoảng 5,7 lần kể từ năm 1980, trong khi lương chỉ tăng hơn gấp đôi chút. Khoảng cách này ngày càng mở rộng, đặc biệt đối với các hộ gia đình thu nhập thấp và trung bình.

Bối cảnh rộng hơn về chi phí tăng cao

Để hiểu rõ hơn về cách chi phí sinh hoạt đã thay đổi, hãy xem giá các mặt hàng tiêu dùng hàng ngày trong thập niên 1980. Theo dữ liệu giá cả lịch sử, một gallon sữa 2% vào năm 1987 ở Iowa có giá 1,59 đô la, trong khi táo ở Wyoming năm 1986 là 0,39 đô la mỗi pound, và thịt bò xay là 1,39 đô la mỗi pound ở New York năm 1980. Những mức giá này ngày nay có vẻ như còn rất nhỏ bé, nhưng lương vẫn chưa theo kịp tốc độ lạm phát của giá thuê—điều mà hầu hết các mặt hàng tiêu dùng khác không thể nói như vậy.

Khủng hoảng nhà ở hiện tại

Hậu quả của sự không cân đối này đã trở nên không thể bỏ qua. Theo TIME, năm 2022, một nửa số người thuê nhà tại Hoa Kỳ phải gánh chịu gánh nặng chi phí, nghĩa là họ dành hơn 30% thu nhập cho nhà ở. Ngưỡng này—30% thu nhập—được coi là mức tối đa bền vững cho chi phí nhà ở.

Thậm chí còn đáng lo hơn, hơn 12 triệu người tại Mỹ phải dành ít nhất một nửa lương của mình để trả tiền thuê nhà. Đây không chỉ là các con số kinh tế trừu tượng; chúng đại diện cho các gia đình phải đưa ra những lựa chọn khó khăn giữa việc trả tiền thuê, mua thực phẩm hoặc chi trả các nhu cầu y tế. Thu nhập trung bình năm 1980, dù có vẻ không đủ so với tiêu chuẩn hiện tại, nay lại gần như là một mức thu nhập khá xa xỉ về khả năng chi trả nhà ở.

Khủng hoảng khả năng chi trả thuê nhà là một trong những thách thức kinh tế dai dẳng nhất mà các hộ gia đình Mỹ phải đối mặt. Nếu không có các chính sách can thiệp đáng kể hoặc tăng trưởng lương vượt xa chi phí nhà ở, khoảng cách giữa thu nhập và chi phí nhà ở có khả năng sẽ tiếp tục mở rộng trong tương lai.