Chặng tăng 264%: Đà phát triển của Opendoor Technologies có đủ bền vững đến năm 2026?

Opendoor Technologies đã mang lại lợi nhuận khổng lồ 264% trong năm 2025, nhưng câu chuyện thực sự đằng sau thành tích này cho thấy một thị trường phức tạp hơn nhiều so với các tiêu đề đề cập. Quỹ đạo của cổ phiếu — từ mức thấp 0,51 đô la vào tháng 6 lên 10,87 đô la vào tháng 9, tương đương hơn 2.000% chỉ trong ba tháng — phần lớn được thúc đẩy bởi các nhà đầu tư cá nhân phối hợp chiến dịch mua hàng trên Reddit, X và các nền tảng xã hội khác. Tuy nhiên, bên dưới mức tăng trưởng ấn tượng này, lợi nhuận hàng năm 264% lại che giấu một công ty đang phải đối mặt với những thách thức kinh doanh căn bản mà ngay cả chiến lược lãnh đạo mới cũng có thể khó vượt qua.

Tham vọng AI của CEO đối mặt với thị trường nhà ở không chắc chắn

Tháng 9 năm 2025, Opendoor bổ nhiệm Kaz Nejatian làm CEO, mang theo kinh nghiệm lãnh đạo từ Shopify, PayPal và LinkedIn. Chiến lược của Nejatian tập trung vào việc triển khai trí tuệ nhân tạo để thúc đẩy chu kỳ bán lại nhà nhanh hơn, nhằm giảm thiểu rủi ro tiếp xúc của công ty với biến động thị trường nhà ở. Luận điểm của ông đơn giản: bằng cách chuyển hàng tồn kho nhanh hơn và chiếm lĩnh thị phần lớn hơn, Opendoor có thể cuối cùng đàm phán giá mua và bán tốt hơn, tạo ra con đường hướng tới lợi nhuận.

Tuy nhiên, có một vấn đề nghiêm trọng với sự lạc quan này. Trong ba quý đầu năm 2025, Opendoor chỉ mua 6.535 căn nhà trong khi bán ra 9.813 căn — giảm hàng tồn kho một cách có chủ đích khi điều kiện thị trường xấu đi. Thêm vào đó, công ty báo cáo khoản lỗ ròng 204 triệu đô la (theo chuẩn GAAP) và khoản lỗ điều chỉnh 133 triệu đô la trong cùng kỳ. Với dự trữ tiền mặt 962 triệu đô la, Nejatian có khả năng tài chính để duy trì hoạt động, nhưng sự cấp bách để chứng minh mô hình kinh doanh hoạt động chưa bao giờ lớn hơn thế.

Mô hình Mua Nhanh: Tại sao các ông lớn như Zillow lại rút lui

Kinh doanh cốt lõi của Opendoor khá đơn giản: chủ nhà có thể gửi chi tiết bất động sản trực tuyến và nhận đề nghị tiền mặt ngay lập tức, loại bỏ sự không chắc chắn của việc bán nhà truyền thống. Công ty kiếm lợi bằng cách mua đi bán lại các bất động sản để thu lợi nhuận. Điều này hoạt động tốt trong thị trường tăng giá, nhưng trở thành một mìn nổ khi giá cả trì trệ hoặc giảm.

Zillow và Redfin đã học bài học này một cách đau đớn. Cả hai đều vận hành dịch vụ mua nhanh (iBuying) thành công nhưng buộc phải rút lui sau khi chịu lỗ nặng nề. Đơn vị mua trực tiếp của Zillow trở nên không có lãi đến mức đe dọa sự ổn định tài chính của toàn bộ công ty. Dù Opendoor cố gắng tạo sự khác biệt bằng hiệu quả dựa trên AI, rủi ro cơ bản vẫn không thay đổi: bạn không thể kiếm lợi nhuận đáng tin cậy từ việc mua đi bán lại nhà khi cung vượt quá cầu.

Dữ liệu thị trường hiện tại nhấn mạnh thách thức này. Doanh số bán nhà hiện có của Mỹ trong tháng 12 đạt 4,35 triệu đơn vị hàng năm — gần mức thấp nhất trong năm năm. Thêm vào đó, tháng 11 năm ngoái có khoảng 529.770 người bán nhiều hơn người mua, gần mức cân bằng kỷ lục. Đối với một công ty đặt cược vào việc quay vòng hàng tồn kho nhanh, những điều kiện này rất bất lợi.

Chính sách của Cục Dự trữ Liên bang: Một yếu tố hỗ trợ, nhưng không đảm bảo

Một yếu tố có lợi cho Opendoor là cách tiếp cận thận trọng của Cục Dự trữ Liên bang đối với chính sách lãi suất. Ngân hàng trung ương đã cắt giảm lãi suất sáu lần từ cuối năm 2024 đến năm 2025, và công cụ FedWatch của CME Group dự đoán có thể có thêm hai lần cắt giảm nữa trong năm 2026. Lãi suất vay thế chấp thấp hơn về lý thuyết sẽ thu hút nhiều người mua hơn vào thị trường nhà ở.

Tuy nhiên, luận điểm này có một điểm yếu nghiêm trọng. Khi Zillow và Redfin từ bỏ hoạt động iBuying của họ, lãi suất vay thế chấp gần mức thấp lịch sử. Chi phí vay rẻ hơn không đủ để cứu họ khỏi lỗ. Trong khi điều kiện tiền tệ nới lỏng có thể cuối cùng sẽ cải thiện nhu cầu nhà ở, không có gì đảm bảo rằng các đợt cắt giảm lãi suất sẽ là giải pháp kỳ diệu cho thách thức lợi nhuận cấu trúc của Opendoor.

Thêm vào đó, chính quyền Trump đang cố gắng thúc đẩy giảm lãi suất vay thế chấp bằng cách điều chỉnh các giao dịch chứng khoán thế chấp thông qua các doanh nghiệp do chính phủ bảo trợ như Fannie Mae và Freddie Mac. Nếu thành công, điều này có thể hỗ trợ thêm cho thị trường nhà ở. Tuy nhiên, ngay cả với sự hỗ trợ chính sách quyết liệt, Opendoor vẫn đối mặt với vấn đề cốt lõi: thực thi trong một môi trường cạnh tranh và cầu thị trường đầy thử thách.

Hiệu ứng mạng xã hội: Những hồi tưởng về GameStop và AMC

Mức tăng 264% của Opendoor trong năm 2025 và đợt tăng mạnh từ tháng 6 đến tháng 9 mang nét tương đồng không thoải mái với các hiện tượng đầu tư dựa trên mạng xã hội trước đó. GameStop và AMC đều trải qua các đợt tăng mạnh trong ngắn hạn nhờ các chiến dịch mua hàng phối hợp của các nhà đầu tư cá nhân, nhưng cuối cùng đều mất phần lớn lợi nhuận khi cơn sốt giảm nhiệt và các thực tế cơ bản lại trỗi dậy.

Cổ phiếu Opendoor đã giảm 46% so với đỉnh năm 2025, cho thấy giai đoạn hưng phấn có thể đang đảo chiều. Nếu mô hình này tiếp tục, các nhà đầu tư đã nhảy vào trong đợt tăng giá do Reddit thúc đẩy có thể đối mặt với mức giảm đáng kể trong năm 2026. Các khoản lỗ ngày càng tăng của công ty, kết hợp với thị trường dư thừa người bán, tạo ra một bối cảnh rất nguy hiểm cho cổ phiếu này.

Những dự đoán cho năm 2026: Triển vọng thận trọng

Sự kết hợp của các yếu tố này cho thấy khả năng tiếp tục có nhiều bất định. Trong khi chiến lược AI của Nejatian và khả năng cắt giảm lãi suất của Fed mang lại một số hy vọng, chúng vẫn chưa đủ để vượt qua các gió ngược về cấu trúc. Opendoor có thể sẽ gặp áp lực doanh thu vào đầu năm 2026 do việc giảm hàng tồn kho có chủ đích. Lợi nhuận vẫn còn xa vời, và câu hỏi về khả năng dự trữ vốn có đủ để kéo dài đến đâu vẫn chưa có lời giải.

Các nhà đầu tư cân nhắc đầu tư vào Opendoor nên nhớ rằng mức tăng 264% — dù có ấn tượng đến đâu — cũng không xác thực hóa một mô hình kinh doanh còn nhiều nghi vấn. Cách tiếp cận khôn ngoan nhất trong năm 2026 có thể là đứng ngoài cuộc và chờ đợi bằng chứng rõ ràng hơn về việc thị trường nhà ở thực sự đã ổn định và Opendoor cuối cùng có thể thể hiện lợi nhuận ổn định. Cho đến lúc đó, rủi ro vẫn vượt xa cơ hội.