Os investidores institucionais agora controlam 4% das rendas de habitação unifamiliar nos EUA—e estão a moldar o mercado

Quando grandes empresas de investimento entram num mercado, os inquilinos sentem isso imediatamente. Dados da Reserva Federal da Filadélfia revelam que investidores institucionais aumentam os alugueres a taxas 60% superiores às típicas aumentos de mercado. Para renovações de contratos subsequentes, o aumento médio é de 7% acima das taxas de base. Este padrão tornou-se a característica definidora da crise de arrendamento nos E.U.A., à medida que corporações com grandes recursos adquirem sistematicamente propriedades em todo o país.

A escala de envolvimento institucional cresceu silenciosamente, mas de forma dramática. Proprietários corporativos—definidos pelo HUD como entidades que possuem 1.000+ unidades habitacionais—controlavam aproximadamente 3% de todos os aluguéis de casas unifamiliares em 2022. Hoje, esse número subiu para 4%. Embora a porcentagem pareça modesta, a realidade é impressionante: investidores compraram 18% de todas as casas vendidas durante o Q4 2023, segundo a Redfin. Entre as propriedades de baixo preço, a sua participação atingiu 26%—o exato segmento onde os compradores de primeira viagem competem.

Concentração Geográfica e Distorção do Mercado

O capital institucional gravita para o Sul e o Sudeste, onde os custos de aquisição permanecem mais baixos. Texas, Geórgia, Alabama e Flórida tornaram-se epicentros da atividade dos investidores institucionais. Esta concentração geográfica revela um padrão preocupante: os investidores visam bairros com valores de propriedade mais baixos, precisamente onde as comunidades historicamente excluídas e os inquilinos se concentram.

Uma análise do HUD de 2023 descobriu que áreas com muitos investidores contêm desproporcionalmente proprietários não brancos e populações dependentes de aluguer. Ao remover o inventário de preços mais baixos dos mercados de ocupação por proprietários, os investidores institucionais reduzem simultaneamente as opções de habitação para compradores de primeira viagem e aplicam pressão ascendente sobre as propriedades restantes. A Associação Nacional de Corretores de Imóveis (NAR) confirmou esta dinâmica, observando que quando os investidores controlavam uma parte significativa do mercado—como em 2021, quando as taxas de hipoteca caíram abaixo de 3%—eles representavam 15% de todas as compras residenciais.

O Mecanismo por Trás do Aumento dos Alugueres

Como é que os senhorios institucionais sistematizam os aumentos de renda em vários mercados? Grandes carteiras imobiliárias permitem que operadores corporativos extraíam a máxima receita através de estratégias de preços coordenadas. Senhorios menores, enfrentando pressão competitiva de jogadores institucionais, frequentemente aumentam os aluguéis em resposta—criando um efeito de ondulação que eleva todo o mercado de aluguer.

A prática chamou a atenção do Congresso. O Senador Sherrod Brown (D-OH) introduziu a Lei de Parar o Investimento Predatório em julho de 2023, visando os incentivos fiscais que tornam os portfólios de arrendamento em grande escala financeiramente atraentes. Separadamente, a legislação de 2024 de legisladores democratas busca restringir o uso de IA e ferramentas de fixação de preços algorítmicos pelos proprietários. Esses algoritmos supostamente facilitam a coordenação entre os gestores de propriedades, permitindo a inflação artificial dos aluguéis acima do equilíbrio natural do mercado.

Algumas jurisdições já agiram. Nova Jersey e San Diego, Califórnia, implementaram proibições locais sobre a precificação algorítmica por parte dos proprietários—uma resposta preventiva a preocupações sobre colusão algorítmica.

Perspectiva da Política Incerta

Atingir restrições federais sobre investidores institucionais enfrenta obstáculos estruturais. Com os republicanos a controlar ambas as câmaras do Congresso e uma administração pró-negócios, o alívio legislativo para os inquilinos parece limitado a curto prazo. Os governos estaduais e locais podem avançar com soluções fragmentadas, mas os especialistas em habitação reconhecem que uma política nacional coordenada continua a ser elusiva no atual ambiente político.

A dinâmica fundamental persiste: o capital institucional continuará a fluir para mercados que oferecem razões favoráveis de aquisição para aluguel, particularmente nas regiões dos E.U.A. que estão a experimentar migração e custos de entrada mais baixos. Sem intervenção federal, a tendência do landlordismo corporativo a remodelar os mercados de aluguel deverá aprofundar-se.