Principais ações de REIT que vale a pena considerar para 2026: Rendimento encontra Crescimento

Com os ventos económicos a arrefecerem e as pressões de taxas a diminuir, a busca por retornos confiáveis está a aquecer. As ações de REIT—tradicionalmente os melhores amigos do investidor de rendimento—estão a fazer uma recuperação significativa à medida que os fundamentos do imobiliário se estabilizam em vários setores.

Aqui está o que mudou: taxas de juro mais baixas, inflação a arrefecer e um crescimento robusto do PIB estão a criar um ambiente mais saudável para a recuperação das avaliações imobiliárias. A atividade de transações está a aumentar, os balanços estão a fortalecer-se, e os REITs posicionados nos setores principais estão prontos para captar tanto dividendos estáveis quanto uma valorização gradual dos preços em 2026.

Por que estes três setores são importantes neste momento

Imobiliário Industrial Lidera o Grupo

O setor de REITs industriais continua a ser o favorito do setor imobiliário. A logística do comércio eletrónico, o relocalizar de cadeias de abastecimento e a procura constante por instalações de distribuição mantêm as taxas de ocupação elevadas e o crescimento dos rendimentos em ascensão constante. Com a oferta nova limitada nos mercados-chave, os REITs industriais desfrutam de poder de fixação de preços duradouro e geração de caixa fiável—even quando as condições económicas vacilam.

REITs de Escritórios Finalmente a Ganhar Tração

Após anos de reposicionamento doloroso, o setor de escritórios mostra sinais genuínos de recuperação. Edifícios de alta qualidade em localizações privilegiadas estão a atrair novamente inquilinos à medida que as empresas finalizam estruturas de trabalho híbrido. A oferta limitada de novas construções e a atividade de arrendamento a melhorar gradualmente significam que os REITs de escritórios bem posicionados têm espaço para crescer com a melhoria da ocupação e aumentos seletivos de rendas.

Varejo: Refeito Silenciosamente e Mais Forte do que o Esperado

O imobiliário de retalho passou por uma redefinição fundamental e saiu mais saudável do que os céticos previam. O crescimento controlado da oferta aliado ao apoio de rendimentos dos consumidores significa que os REITs de retalho podem oferecer rendimentos constantes, além de uma expansão moderada em 2026.

Três escolhas de REITs posicionados para o sucesso

Prologis: O Gigante da Logística

Como o maior proprietário mundial de imóveis logísticos, a Prologis gere aproximadamente 1,3 mil milhões de pés quadrados de espaço de armazém e distribuição na América do Norte, Europa, Ásia e América Latina. O seu portefólio serve gigantes do comércio eletrónico, operadores de transporte e fabricantes—tornando-se central nas redes globais de cadeia de abastecimento.

Os números contam uma história convincente. O terceiro trimestre de 2025 mostrou uma atividade recorde de assinatura de contratos de arrendamento, com o crescimento do FFO (Funds from Operations) principal a superar as previsões e a orientação para o ano inteiro a ser revista em alta. A taxa de ocupação do portefólio aproxima-se dos 95%, enquanto a receita operacional líquida dos mesmos estabelecimentos continua a avançar. O impulso da empresa na capacidade de energia de centros de dados acrescenta outro vetor de crescimento além da logística tradicional.

O momentum dos dividendos reforça o apelo: cinco aumentos anuais consecutivos nos últimos cinco anos traduzem-se numa taxa de crescimento anualizada de dividendos de 12,66%. O sentimento dos analistas virou decididamente otimista—a estimativa de consenso do Zacks para o FFO por ação de 2025 foi revista em alta para $5,80 nos últimos dois meses, com 2026 também a apontar para valores mais elevados. As projeções indicam aumentos de 4,32% e 4,94% ano a ano para ambos os anos, respetivamente. A PLD tem uma classificação Zacks Rank #2 (Buy).

Simon Property Group: Âncora de REIT de Retalho

A Simon está entre os maiores REITs de retalho do mundo, operando um portefólio premium de destinos de compras, centros outlet e complexos de uso misto na América do Norte, Europa e Ásia. A sua recente aquisição de propriedade total da Taubman Realty e a adição do Phillips Place Charlotte reforçam uma estratégia de aprofundar a exposição a ativos de retalho de topo.

Os resultados do terceiro trimestre de 2025 demonstraram resiliência operacional: o FFO imobiliário atingiu $3,22 por ação (aumentando 5,6% face ao ano anterior), enquanto a ocupação de centros comerciais e outlets nos EUA atingiu 96,4%—refletindo uma procura robusta por parte dos inquilinos. O aumento de 4,8% do dividendo para $2,20 por ação indica confiança da gestão na sustentabilidade do fluxo de caixa.

As revisões dos analistas nos últimos dois meses elevaram as estimativas de consenso do FFO para 2025 e 2026 em 1,4% e 0,9%, respetivamente, para $12,67 e $12,94. A empresa já entregou 14 aumentos de dividendos consecutivos ao longo de cinco anos—um aumento acumulado de 11,7%. A SPG também tem uma classificação Rank #2.

Cousins Properties: Especialista em Escritórios no Sun Belt

A Cousins opera como um REIT focado em escritórios, com sede em Atlanta, concentrando-se em edifícios de Classe A em metros quadrados de alto crescimento no Sun Belt, incluindo Austin, Atlanta, Charlotte e Phoenix. Fundada em 1958, a empresa visa mercados onde a procura de inquilinos corporativos permanece relativamente resiliente.

O desempenho recente valida a tese: o terceiro trimestre de 2025 registou mais de 550.000 pés quadrados de contratos de arrendamento de escritórios executados, com o rendimento líquido de segunda geração por pé quadrado a subir entre 4-5% em base de caixa—sinalizando a disposição dos inquilinos em renovar a taxas mais altas. A orientação do FFO por ação foi revista para aproximadamente $2,82-$2,86 para 2025, refletindo uma maior visibilidade do fluxo de caixa. O dividendo trimestral regular de $0,32 por ação fornece rendimento enquanto a procura de escritórios no Sun Belt re-ganha velocidade.

As estimativas de consenso do Zacks para 2025 e 2026 de FFO por ação subiram para $2,84 e $2,92, sugerindo crescimentos de 5,58% e 2,70% ano a ano, respetivamente. CUZ tem uma classificação Rank #2.

Olhando para 2026

A perspetiva para estes REITs em 2026 parece verdadeiramente encorajadora. A melhoria das condições macroeconómicas, estruturas de capital disciplinadas e fundamentos imobiliários em fortalecimento criam um pano de fundo favorável. Para investidores focados em rendimento, REITs estrategicamente selecionados em tipos de imóveis resilientes oferecem a combinação de rendimento estável, geração de caixa fiável e uma subida moderada à medida que a confiança do mercado se reconstrói.

Nota: Todos os métricos de lucros discutidos representam Funds from Operations (FFO), a medida padrão usada para avaliar o desempenho dos REITs.