Opções de Refinanciamento HELOC: Deveria Refinanciar a Sua Linha de Crédito de Património Habitacional?

A sua casa representa muito mais do que um simples lugar para viver—é um dos seus ativos financeiros mais importantes e uma potencial fonte de fundos. Uma linha de crédito com garantia hipotecária (HELOC) oferece aos proprietários de imóveis uma ferramenta de empréstimo flexível para aproveitar o capital acumulado. No entanto, à medida que as taxas de juro aumentam e as obrigações de pagamento se aproximam, muitos mutuários perguntam-se: Refinancear é a decisão certa?

Por que a Refinanciação do HELOC é Importante Agora

O mercado de HELOC tem experimentado um crescimento notável. Durante os dois primeiros trimestres de 2022, a CoreLogic reportou que foram abertas mais de 807.000 linhas de crédito com garantia hipotecária, representando aproximadamente $131 bilhões em valor total—o volume mais alto desde a crise financeira de 2007. Embora esta popularidade reflita a confiança dos proprietários em aproveitar o seu patrimônio, também destaca um desafio crescente: gerir dívidas cada vez mais caras.

Aqui está a questão principal: as taxas de juro do HELOC normalmente excedem as taxas de hipoteca padrão, e geralmente são variáveis em vez de fixas. Durante o período de disponibilização (que normalmente dura 10 anos), os mutuários costumam pagar apenas juros. Mas, assim que essa fase termina e começa o período de reembolso (tipicamente 20 anos), os pagamentos do principal entram em vigor. Para muitos proprietários, essas obrigações mensais aumentam a níveis que rivalizam com o pagamento da hipoteca real—às vezes até ultrapassando 10% de APR, dependendo da solvência.

É aqui que entra a discussão sobre refi.

Quem Qualifica para Refinancear o HELOC?

Nem todos os proprietários podem refinanciar o seu HELOC, e os credores avaliam os candidatos usando critérios consistentes:

Nível de Património Imobiliário — A maioria dos credores só financiará até 80% do valor avaliado da sua casa. Se a sua hipoteca existente já excede esse limite, a aprovação para refi do HELOC torna-se difícil ou impossível.

Pontuação de Crédito — Uma pontuação FICO de pelo menos 670 coloca-o numa posição favorável. Pontuações mais baixas não o desqualificam automaticamente, mas geralmente resultam em taxas mais altas. Demonstrar um histórico de pagamentos pontuais reforça a sua candidatura.

Relação Dívida/Renda — Os credores normalmente querem ver que as suas obrigações totais de dívida (incluindo o potencial novo pagamento do HELOC) representam menos de 43% da sua renda mensal bruta. Este indicador influencia diretamente as hipóteses de aprovação e as taxas de juro oferecidas.

Três Caminhos para Refinancear o seu HELOC

Estratégia 1: Obter um Novo HELOC

A abordagem de refi mais direta é semelhante à refinanciação padrão de hipoteca—substitui a sua linha existente por uma nova, seja do seu credor atual ou de outro. Depois, usa a nova linha de crédito para pagar o saldo antigo.

Esta estratégia tem uma vantagem notável: reinicia o período de disponibilização, voltando a pagamentos apenas de juros e reduzindo a pressão de pagamento imediato. No entanto, esta abordagem tem um custo oculto. Ao prolongar a fase de juros apenas, pode aumentar substancialmente os juros totais pagos ao longo do tempo, a menos que pague ativamente o principal.

Estratégia 2: Converter para um Empréstimo com Garantia Hipotecária

Outra opção de refi envolve substituir o seu HELOC por um empréstimo com garantia hipotecária. Embora ambos aproveitem o património da sua propriedade, a estrutura difere significativamente. Em vez de manter acesso flexível ao crédito, um empréstimo com garantia fornece um montante fixo na assinatura. Começa a pagar juros imediatamente sobre o valor total.

A redução do pagamento pode ser modesta, mas as poupanças a longo prazo podem ser substanciais. Os empréstimos com garantia hipotecária normalmente têm taxas fixas e pagamentos mensais fixos—uma vantagem de estabilidade se estiver a priorizar a eliminação de dívidas. Esta previsibilidade atrai mutuários cansados da incerteza das taxas variáveis.

Estratégia 3: Combinar com a Sua Hipoteca Principal

Para uma gestão de contas mais simplificada, combinar o seu HELOC e a hipoteca numa única refinanciação é outra opção. No entanto, este caminho requer uma consideração cuidadosa, especialmente se garantiu a sua hipoteca original a taxas historicamente baixas.

Como explica a profissional de hipotecas Kristina Morales aos credores: “O problema torna-se: tenho que abrir mão dessa taxa?” Se bloqueou uma taxa favorável há anos, refinanciar pode forçá-lo a uma taxa de hipoteca mais elevada hoje. No entanto, as contas podem ainda beneficiar de uma matemática favorável com HELOCs substanciais. Embora a sua taxa de hipoteca possa aumentar ligeiramente após o refi, as poupanças de juros no HELOC podem ser significativas. As taxas de hipoteca fixa a 30 anos em 2023 têm uma média abaixo de 7%, enquanto as taxas de HELOC para mutuários menos qualificados podem atingir 10% ou mais.

Quando a Refinanciação Não é uma Opção

Alguns proprietários não têm patrimônio suficiente ou enfrentam desafios de crédito que os desqualificam para um refi tradicional. Existem estratégias alternativas:

Modificação de Empréstimo — Embora os credores não tenham obrigação de modificar empréstimos existentes, muitos preferem ajustar os termos (taxas mais baixas, períodos de pagamento estendidos) do que iniciar uma execução hipotecária. A elegibilidade normalmente requer manter a conta por um período mínimo com um histórico de pagamentos.

Empréstimo Pessoal — Bancos, cooperativas de crédito e credores online oferecem empréstimos pessoais que podem pagar os saldos do HELOC. Como os empréstimos com garantia hipotecária, fornecem fundos em uma única soma com taxas e pagamentos fixos. A troca: as taxas APR de empréstimo pessoal frequentemente excedem as taxas do HELOC, e linhas de crédito maiores podem exceder os limites de empréstimo pessoal.

Relocação — Embora ninguém queira abandonar a sua casa, vender é uma última opção se os pagamentos do HELOC se tornarem realmente ingovernáveis. Lembre-se: os credores podem executar a hipoteca se os pagamentos pararem, pois a sua propriedade garante a dívida.

A Conclusão

Refinanciar o seu HELOC merece uma avaliação séria, especialmente à medida que as taxas mudam e a sua situação financeira evolui. Seja obtendo uma nova linha, convertendo para um empréstimo com garantia fixa ou combinando na sua hipoteca, as opções de refi podem proporcionar um alívio significativo. Para orientações personalizadas sobre se o refi do HELOC faz sentido para a sua situação, consulte um profissional financeiro qualificado.