Почему Blackstone за один день потерял 17 миллиардов? Запрет Трампа на покупку вызвал сильнейшую встряску на рынке недвижимости

Blackstone Group акции за один день упали на 9%, рыночная капитализация исчезла на 170 миллиардов долларов. Трамп объявил о запрете институциональным инвесторам покупать отдельные дома, и в течение 5 минут после объявления цена акций Blackstone резко снизилась. Средний возраст впервые покупающих жилье в США вырос до рекордных 40 лет, несмотря на то, что институциональные инвесторы занимают всего 3% рынка жилья, кризис доступности жилья уже стал ключевой политической темой.

5 минут — 170 миллиардов долларов — рыночный шок

Сегодня в 9:30 по восточному времени США, при открытии рынка, акции Blackstone $BX начали снижаться. В то время как индекс S&P 500 достиг исторического максимума при открытии, такое аномальное поведение вызвало интерес участников рынка. К 10:35 по восточному времени США акции Blackstone упали на 4%, при этом не было никаких важных новостей, и такое падение без явных негативных факторов вызвало недоумение у трейдеров.

Настоящий удар произошел в 12:45 по восточному времени США. Президент Трамп объявил о запрете институциональным покупкам отдельных домов, и всего через 5 минут акции Blackstone рухнули на 9%, а рыночная капитализация за день исчезла на 170 миллиардов долларов. Такое молниеносное падение в голубых фишках крайне редкое и отражает сильную паническую реакцию рынка на эту политику. К 14:30 по восточному времени акции отскочили на 5% с минимальных значений, так как начался приток покупок по сниженным ценам, но за весь день они все равно закрылись примерно на 4% ниже.

Почему рынок так резко отреагировал? Blackstone — крупнейшая в мире компания по управлению альтернативными активами с активами более 1 трлн долларов, из которых значительную часть занимает недвижимость. Несмотря на то, что институциональные инвесторы сейчас составляют всего 2-3% покупок домов в США, у Blackstone в этом секторе очень сильные позиции. Запрет Трампа влияет не только на будущие инвестиции, но и кардинально меняет ожидания рынка относительно устойчивости бизнес-модели Blackstone.

Подразделения Blackstone, такие как REIT и частные фонды, владеют большим количеством арендных домов. Модель «покупка и сдача в аренду» активно развивалась во время пандемии, поскольку низкие ставки позволяли институциональным инвесторам финансировать покупку домов по очень низкой стоимости и сдавать их в аренду с высокой доходностью. Если в будущем станет невозможно расширять портфель за счет новых покупок, история роста этих фондов будет разрушена, и инвесторы начнут пересматривать свои оценки.

Структурные проблемы за кризисом доступности жилья

Почему Трамп внезапно принял такое решение? Ответ скрыт в шокирующих данных о кризисе доступности жилья в США. Средний возраст впервые покупающих жилье достиг рекордных 40 лет, что выше среднего возраста 33 года в 2021 году и 29 лет в 1981 году. Отсрочка покупки жилья молодым поколением стала серьезной социальной и политической проблемой.

Три ключевых цифры кризиса доступности жилья

Соотношение цен и доходов превысило 4.5: самый высокий уровень с 1950-х годов, владение жильем стало роскошью

Доля покупок инвесторами — 27%: выросла с 14% в 2020 году, почти треть домов не предназначена для собственного проживания

Возраст первых покупателей — 11 лет: с 29 лет в 1981 году до 40 лет, целое поколение вытеснено с рынка

Основная причина — дефицит предложения. Средняя ставка по ипотеке у текущих владельцев составляет около 4.2%, что значительно ниже текущей ставки по 30-летней фиксированной ипотеке (~6.2%), разница составляет 200 базисных пунктов. Такой разрыв никогда не был настолько большим, что делает продажу дома экономически невыгодной. Почему продавать, если потеряешь 2% по ипотеке? Этот эффект «запертой ставки» приводит к тому, что запасы существующих домов на рынке истощаются до рекордных уровней.

Данные показывают удивительный факт: впервые с 2005 года цены на существующие дома превысили цены на новые. То есть старые дома дороже новых, потому что никто не хочет продавать. Реальные активы многих американских семей — это не сам дом, а ипотека по ставке 2.5% во время пандемии. Такая искаженная структура рынка показывает, что проблема гораздо сложнее, чем кажется на первый взгляд.

Тем не менее, Трамп выбрал в качестве мишени институциональных инвесторов. Хотя данные показывают, что крупные фонды занимают всего 3% рынка покупок жилья, и их активность в 2023–2024 годах значительно снизилась, это решение носит ярко выраженный политический символизм. Обвинение «Волл-стрит в жадности» гораздо проще для получения поддержки избирателей, чем объяснение сложных причин, таких как эффект «запертой ставки».

Может ли запрет решить кризис доступности жилья?

Данные по масштабам инвесторов показывают, что крупные и очень крупные инвесторы сейчас занимают около 20% всего объема покупок. Это означает, что эти крупные фонды участвуют примерно в 3% сделок на рынке жилья в США. Мы считаем, что сокращение спроса примерно на 3% повлияет на цены меньше, чем ожидают многие, поскольку сама проблема не в спросе.

Фактически, по данным Reventure, спрос на продажу снизился до минимальных за 40 лет уровней, составляя всего 4.7% от уже занятых домов. Снижение спроса на 3% не окажет существенного влияния. Даже исключая всех инвесторов, доля частных инвесторов в текущем спросе превышает 70%. Мы сейчас сталкиваемся с исторически низким уровнем спроса, а проблема — в резком сокращении предложения.

Истинное решение — снижение ставок и увеличение предложения. Только когда ставка по ипотеке приблизится к средним ставкам текущих владельцев, эффект «запертой ставки» исчезнет, и предложение на рынке восстановится. Однако в условиях инфляционного давления и политики жесткой денежно-кредитной политики ФРС вероятность резкого снижения ставок в ближайшее время невелика. Запрет Трампа — скорее политический жест, чем реальное решение.

Для рынка это событие показывает силу политической неопределенности. Рыночная капитализация Blackstone в 170 миллиардов долларов за 5 минут исчезла, что демонстрирует, как быстро риски политики могут разрушить доверие инвесторов. Криптоинвесторам стоит извлечь урок: когда правительство начинает нацеливаться на определенные отрасли или бизнес-модели, волатильность соответствующих активов резко возрастает.