KB Kookmin Bank обмежив іпотечні кредити сумою 300 мільйонів вон, а Shinhan Bank призупинив нові реєстрації продуктів MCG (Mortgage Credit Guarantee) та MCI (Mortgage Credit Insurance) з 10 липня, фактично зменшивши ліміти кредитування на 50 мільйонів вон після сплеску в червні в обсягах кредитування домогосподарств. У червні банківські кредити домогосподарствам зросли на 7,6 трильйона вон, що становило половину загального приросту за перше півріччя — 15,7 трильйона вон, причому іпотечні кредити збільшилися на 4,3 трильйона вон до найвищого рівня з червня минулого року. Лі Чхан-му, професор Ханянського університету, заявив, що “сходи” до житла перекриваються, оскільки функція іпотечного кредитування — надавати можливості придбання житла на основі стабільного майбутнього доходу молоді. За середніми цінами квартир у Сеулі на рівні 13 мільярдів вон і лімітами за іпотекою в 300 мільйонів вон покупцям тепер потрібно приблизно 10 мільярдів вон власного капіталу, щоб придбати нерухомість у Сеулі. Фінансові органи оголосили плани випустити додаткові регуляторні заходи, націлені на власників одиничного житла, які не є резидентами, наприкінці цього місяця.
Банківські обмеження за іпотекою створюють бар’єр власного капіталу на 10 мільярдів вон
KB Kookmin Bank запровадив ліміт 300 мільйонів вон на іпотечні кредити, тоді як Shinhan Bank зупинив нові реєстрації в програмах MCG (Mortgage Credit Guarantee) та MCI (Mortgage Credit Insurance) з 10 липня, фактично зменшивши доступні обсяги кредитування на 50 мільйонів вон. Обмеження запровадили після зростання в червні споживчих кредитів домогосподарствам у банках на 7,6 трильйона вон, яке становило половину приросту на 15,7 трильйона вон, зафіксованого в першій половині року. Лише іпотечні кредити зросли на 4,3 трильйона вон у червні, що стало найбільшим щомісячним приростом із червня минулого року. За середньою ціною угоди з квартирами в Сеулі 13 мільярдів вон потенційні покупці тепер мають мати приблизно 10 мільярдів вон власного капіталу, щоб завершити покупку в межах нових кредитних обмежень. Лі Чхан-му зазначив, що ці заходи підривають первісну мету іпотечного кредитування — дати молодшим поколінням можливість доступу до власності на житло через очікуване зростання доходів.
Ціни на житло в провінції Кьонгі різко зростають, попри нові регуляції
Протягом першого тижня липня (станом на 6 липня) ціни на квартири в столичному регіоні Сеула зросли на 0,22% — з 0,20% тижнем раніше, при цьому Сеул підвищився на 0,30%, а провінція Кьонгі — на 0,23%. Хвасонг Донтан зберіг приріст 1,29% навіть після того, як його віднесли до регульованих зон, тоді як зростання Йонгін Гіхьонга прискорилося з 0,39% до 0,56%, а Гурі — з 0,30% до 0,64%. Суміжні території, на які не поширили нові обмеження, також показали більші прирости: Хвасонг Бьонгджом +0,25%, Намьянджу +0,21% і Сувон Гвонсон +0,26%. Щотижневе зростання цін у Сувон Єндонг утроїлося: з 0,41% до 1,19% лише за один тиждень. Нам Хьок-у з Інституту досліджень нерухомості Woori Bank пояснив рух цін оптимізмом щодо ділового циклу в напівпровідниковій галузі: попит зміщується з південних районів Кьонгі до відносно доступніших сусідніх територій. Ціни на чонсе (довгострокову орендну заставу) також зростали синхронно, збільшуючи фінансовий тягар для фактичних мешканців.
Прогноз: проєкт податку на нерухомість перевищить 10 трильйонів вон за коригування справедливої вартості
Бюджетне управління Національних зборів прогнозує, що підвищення коефіцієнта справедливої ринкової вартості для комплексного податку на нерухомість з нинішніх 60% до 80% збільшить податки на утримання житлової нерухомості до 10,0658 трильйона вон у 2026 році — на 15,7% більше за поточні рівні. Якщо коефіцієнт досягне 95%, загальні податки на володіння зростуть до 10,7726 трильйона вон — це на 23,8% більше. Податки на житлову нерухомість у Сеулі за сценарієм 80% підскочать з 4,5191 трильйона вон до 5,4721 трильйона вон — на 21,1% більше. Розрахунковий податок на нерухомість на душу населення зросте з 3,24 мільйона вон до 6,24 мільйона вон за рівня 80% і до 7,8 мільйона вон за рівня 95%. Аналіз показав, що найстрімкіші збільшення податкового навантаження відчують об’єкти з високою вартістю та власники кількох житлових одиниць. Серед великих міст Сеул зафіксував найбільше прогнозоване процентне зростання податкових зобов’язань.
Уряд продовжує податкове звільнення для незапроданого житла поза столичним регіоном
Уряд планує продовжити податкове звільнення для незапроданого житла після завершення будівництва в не-столичних регіонах на один рік — до кінця 2027 року, включивши відповідну норму в законопроєкт про податкові зміни, який має бути оприлюднений наприкінці цього місяця. Звільнення дає домогосподарствам з одним житлом можливість зберегти пільги на один об’єкт нерухомості — включно зі звільненням від податку на приріст капіталу в 1,2 мільярда вон, відрахуванням на довгострокове утримання до 80% та базовим звільненням з комплексного податку на нерухомість у 1,2 мільярда вон — під час придбання додаткових незапроданих об’єктів після завершення будівництва поза столичним регіоном площею 85 квадратних метрів або менше та вартістю придбання 700 мільйонів вон або менше. Станом на травень об’єкти в не-столичних регіонах становили 83,6% (24 522 одиниці) від загальної кількості 29 350 незапроданих помешкань після завершення будівництва по країні. Представник уряду пояснив, що накопичені запаси незапроданого житла в регіонах можуть призвести до уповільнення в будівельному секторі та послабити споживчі настрої. Почесний професор Університету Інчхон Хон Кі-йонг оцінив, що навіть із продовженням потенційні покупці можуть вагатися через невизначеність щодо майбутніх змін податкової політики, що обмежує ефективність заходу в стимулюванні попиту на регіональне житло.
Доходності глобальних облігацій зростають на тлі геополітичної напруги
8 липня (за місцевим часом) дохідність 10-річних казначейських облігацій США зросла на 2,9 базисного пункту до 4,581%, досягнувши найвищого рівня з травня, оскільки посилилася військова напруга між США та Іраном. Ціни на Brent та WTI підскочили на 4% до 5%, посилюючи занепокоєння щодо інфляції. Протоколи засідання FOMC за червень показали, що меншість членів комітету обговорювала потребу розглянути підвищення базової ставки відсотка з огляду на розвиток конфлікту на Близькому Сході. У протоколах зазначено, що майже всі члени вважали: якщо сценарії зростаючих ризиків реалізуються, певне посилення політики буде необхідним. Дохідність 10-річних урядових облігацій Японії також піднялася до 2,90% — найвищого рівня з вересня 1996 року, приблизно за 30 років. Одночасне зростання дохідностей на ключових ринках облігацій відобразило посилення напруги на глобальних ринках фіксованого доходу.
FAQ
Що зробили KB Kookmin Bank і Shinhan Bank у липні щодо іпотечних кредитів?
KB Kookmin Bank обмежив іпотечні кредити сумою 300 мільйонів вон, а Shinhan Bank призупинив нові реєстрації продуктів MCG і MCI з 10 липня, фактично зменшивши ліміти кредитування на 50 мільйонів вон.
Чому банки Південної Кореї запровадили жорсткіші ліміти іпотечного кредитування?
Обмеження запровадили після сплеску в червні в обсягах кредитування домогосподарств: банківське кредитування домогосподарств зросло на 7,6 трильйона вон — половину від показника за перше півріччя — та іпотечні кредити підвищилися на 4,3 трильйона вон до найвищого щомісячного рівня з червня минулого року.
На скільки зростуть податки на нерухомість, якщо коефіцієнт справедливої ринкової вартості підвищиться до 80%?
Бюджетне управління Національних зборів прогнозує, що підвищення коефіцієнта до 80% збільшить податки на утримання житлової нерухомості за 2026 рік до 10,0658 трильйона вон — на 15,7%, а податок на нерухомість на душу населення зросте з 3,24 мільйона вон до 6,24 мільйона вон.
