根據韓國金融投資業界在 7 月 25 日發布的報導，機構投資人正將多戶住宅租賃住房視為可對沖通膨、且相對穩定的資產。儘管在持續通膨期間，基礎建設相較傳統不動產更受青睞，但多戶住宅物件如今正以類似基礎建設的穩定性，被給予更高估值。這項轉向源自專家警告的停滯性通膨風險——經濟放緩與物價上漲同時發生——這可能削弱傳統不動產的防禦力。國際貨幣基金會（IMF）在近期幾個月將其對 2026 年全球經濟成長的預測，從 3.1% 下調至 3.0%，原因是伊朗戰爭引發的能源衝擊。
不動產在停滯性通膨環境中面臨脆弱性
不動產傳統上被視為可對沖通膨的資產，因租金收入會隨物價上漲而增加。然而，這套公式並不總是能在實際市場中成立。當通膨加劇時，基準利率往往也會同步上升。利率上升會推高不動產的資本化率（cap rate），而資本化率是用來作為降低資產價值的因素。資本化率是一項評估不動產投資報酬的指標——顯示投資商用不動產後，一年之內能賺取多少。其計算方式是將不動產的一年淨收入除以購買價格。不動產若地點良好、投資風險較低，資本化率就相對較小；而位於偏遠地區或高風險區域的物件則呈現較高資本化率。特定物件資本化率上升，意味著該物件價格已下跌。換言之，通膨所帶來的租金收入增長效果，可能小於資本化率上升導致的資產價格下跌，代表通膨防禦效果可能被大幅稀釋。不動產的通膨對沖功能在「黃金甜蜜期」最有效——經濟成長與穩定的物價上漲同時出現。相對地，在停滯性通膨環境中（成長放緩與物價上漲同時發生），不動產的防禦力可能會顯著走弱。宏觀經濟與投資專家近期警告，全球經濟恐將出現停滯性通膨。若美國與伊朗之間的軍事緊張局勢持續延長，能源價格上漲可能觸發價格、利率與金融市場波動的同步擴大。由於伊朗戰爭造成的能源衝擊，IMF已略微下調今年的全球經濟展望。IMF在 4 月提出的今年全球經濟成長率預測為 3.1%，但近期已下調至 3.0%。
受必需品特性支撐，多戶住宅需求仍保持堅挺
多戶住宅物件相較其他不動產，會獲得相對較高的穩定性評價。由於對經濟的敏感度較低，且可產生穩定的現金流，因此被視為特別的投資目的地。首先，多戶住宅是住宅型不動產，無論經濟狀況如何，必需品性質都使其必然受到需求。經濟衰退時，住房需求不會明顯縮減，因此租賃需求仍具穩定特徵。市場條件也對多戶住宅有利。在美國，隨著房貸利率已上升至約 7%，選擇租房而非直接購屋的人數快速增加。根據美國政府旗下的房貸機構 Freddie Mac 的資料，美國 30 年期固定利率房貸平均利率為 6.58%，比前一週上升 0.03 個百分點。這是自去年 8 月 21 日以來、約 11 個月以來的最高水準。其背景與美國和伊朗間的武裝衝突所致的中東地區緊張局勢再度升高，以及國際油價回升帶動通膨疑慮逐漸加深有關。作為房貸利率基礎的美國公債殖利率也正呈上升走勢。當利率上升擴大利息成本負擔時，就會形成需求轉向租賃住房市場的結構。這項分析為多戶住宅資產的穩定現金流提供支撐。根據美國銀行（Bank of America）《2026 年購屋洞察報告》，有 58% 的受訪者指出「房價高」是阻礙成為屋主的最大障礙。這一比例較去年 46% 上升。此外，有 47% 的受訪者指出「房貸利率高」，較前一年 40% 上升。機構投資人近期也特別關注的另一個因素是「替代成本」（replacement cost）。當通膨推高建造成本與材料成本時，供應新的住宅不動產的成本也會同步增加。在此情況下，已取得的既有資產可隨著稀缺性提高而享受價值上升的效果。一位 LP 官員表示：「新供給受限的地區所位於的多戶住宅資產，被評估為最能從替代成本上升中獲得最大收益的資產類別」，並補充說：「如預期，不動產資產的回報相較過去下滑，基於貸款或貸款與價值比（LTV）以降低風險的信用投資，也被提及為替代選項，而非不動產權益投資。」
常見問題
為什麼機構投資人把多戶住宅租賃住房視為穩定的通膨對沖？
多戶住宅物件屬於住宅型不動產，因必需品性質使其在任何經濟狀況下都是必然需要的。經濟衰退期間，住房需求不會明顯縮減，因此租賃需求能維持相對穩定的特徵。隨著美國房貸利率上升（截至 7 月 25 日，30 年期固定貸款利率達 6.58%），將促使更多人選擇租房而非購屋，進而為多戶住宅資產創造堅挺需求。
建造成本上升會如何影響既有多戶住宅資產？
當通膨推高建造成本與材料成本時，供應新的住宅不動產的成本會增加。既有、已取得的多戶住宅資產會因稀缺性上升而獲得相對價值增值。根據機構投資人評估，位於新供給受限地區的多戶住宅資產，能最充分受惠於替代成本上升。
