南韓在政策論壇後審查高價房產的房貸費用

南韓金融服務委員會正在審視一項擬議的房貸管理費用制度，該制度將在高價值不動產貸款與多屋持有房貸上追加收費；該審視是在 7 月 23 日由總統李在明主持的一場不動產政策論壇之後進行。韓國金融研究院高級研究員金英道提出分級費率結構，讓借款人依照不動產價值與貸款金額支付年度費用；例如，價值 150 億韓元的不動產搭配一筆 60 億韓元貸款，若費率為 2%，則每年年度費用將達 1200 萬韓元，且會與利息分開計收。此提案旨在透過以價格為基礎的規範來管理家庭債務，而非採用既有的以數量為基礎的限制，例如貸款對價值（LTV）比率。李在明總統也直指監管漏洞：以高價值資產作擔保的事業貸款可規避房貸限制。

金融服務委員會審查落地時程與法律架構

金融服務委員會暫停其每週的家庭債務監測會議，直到月底，以便聚焦於根據 7 月 23 日論壇提出的方案來制定後續不動產金融政策。委員會計畫透過檢視家庭債務管理的成效、住宅價格的穩定性、實際購屋者的負擔，以及可否落實的可行性，來評估政策是否採納。所提議的管理費用制度，會透過提高借款成本而非像既有的貸款對價值與債務服務比率規定那樣限制貸款金額，兩者有所不同。落地時可能先優先適用多屋持有者，或在套用至所有高價值不動產借款人之前，先針對具明確投機目的的貸款。該制度需要新的法律基礎，明定費用目標、費率、收費對象與資金用途。疑慮包括可能與既有的取得稅、不動產稅以及房貸利息重疊，並可能引發準稅制（quasi-tax）分類的爭議。一名金融業界官員表示，以費用形式所帶來的額外成本負擔，勢必牽涉準稅制爭議與對既有借款人的追溯適用問題，因此需要以審慎方式處理，並要有明確的法律依據與精準的設計。

李在明總統指出事業貸款的監管漏洞

李在明總統表示，7 月 23 日針對高價值不動產購置所附帶的房貸限制，但若允許以已取得的高價值不動產作擔保的事業貸款或一般用途貸款，便形成了監管繞道路徑。事業貸款通常不會直接適用如債務服務比率等房貸相關規範。金融服務委員會已針對未經授權使用事業貸款資金進行核准後查核，但若要偵測到借款人是在取得其他不動產投資或用於資金回收之後，再取得以該等不動產作擔保的貸款，則仍是另一項獨立挑戰。委員會可能會針對以高價值不動產作擔保的事業貸款，採取更嚴格的事業用途審查與償還來源審查，或強化對資金撥付後資金流向與實際事業運作的密集監測。正在討論的其他措施包括，對以高價值不動產作擔保的事業貸款採用不同的抵押品認列比例，或將超過某些金額的貸款納入受監管通報的範圍。強化事業貸款管理可透過調整金融機構的貸款審查最佳做法或核准後查核標準來推動，而非設立新的費用。一名金融監理官員表示，鑑於不動產政策刻不容緩，論壇中提出的事項將被全面檢視其可行性與政策有效性，以納入後續措施之中。

常見問題

所提議的房貸管理費用制度，若適用於高價值不動產，將如何運作？

韓國金融研究院的金英道提出分級費率結構，讓借款人依照不動產價值與貸款金額支付年度費用。在所提供的例子中，若借款人購買價值 150 億韓元的不動產，並以 60 億韓元取得貸款，費率為 2%，則借款人每年將支付 1200 萬韓元，且會與貸款利息分開。

李在明總統指出了與事業貸款相關的哪一項監管漏洞？

李在明總統表示，7 月 23 日指出：高價值不動產購置的房貸會面臨限制，但借款人可取得以已取得的高價值不動產作擔保的事業貸款或一般用途貸款，從而形成監管繞道路線。事業貸款通常不會直接適用如債務服務比率等房貸相關規範。