機構投資者現在控制着美國單戶出租房屋的4%——他們正在重塑市場

當大型投資公司進入市場時，租戶會立即感受到。來自費城联准会的數據表明，機構投資者提高租金的速度比典型市場漲幅高出60%。對於後續的租約續籤，漲幅平均比基準利率高出7%。這種模式已成爲美麗國租賃危機的定義特徵，因爲擁有雄厚資金的公司系統性地在全國範圍內收購物業。

機構參與的規模悄然但劇烈地擴大。根據HUD的定義，擁有1000個以上住房單元的企業房東在2022年控制了大約3%的所有單戶出租房屋。如今，這一數字已攀升至4%。雖然這個百分比看似適中，但現實卻令人震驚：根據Redfin的數據，投資者在2023年第四季度購買了18%的所有出售的房屋。在低價房產中，他們的份額達到了26%——正是首次購房者競爭的確切細分市場。

地理集中與市場扭曲

機構資本向南部和東南部聚集，那裏的收購成本較低。德克薩斯州、喬治亞州、阿拉巴馬州和佛羅裏達州已成爲機構投資者活動的中心。這種地理集中揭示了一個令人擔憂的模式：投資者針對的是房產價值較低的社區，正是歷史上被排斥的社區和租客的聚集地。

2023年HUD的分析發現，投資者密集的地區不成比例地包含非白人房主和依賴租賃的人口。通過從業主自住市場中移除低價庫存，機構投資者同時減少了首次購房者的住房選擇，並對剩餘物業施加了漲壓力。全國房地產經紀人協會(NAR)確認了這一動態，指出當投資者控制了顯著的市場份額時——例如在2021年，當抵押貸款利率降至3%以下——他們佔所有住宅購買的15%。

租金漲背後的機制

機構房東如何在各個市場系統化租金漲？大型物業組合使得企業運營者能夠通過協調定價策略提取最大收入。面臨來自機構玩家的競爭壓力，小型房東往往會相應地提高租金——造成漣漪效應，抬高整個租賃市場。

這一做法引起了國會的關注。參議員謝羅德·布朗(D-OH)在2023年7月提出了《停止掠奪性投資法》，旨在針對使大規模租賃投資組合在財務上具有吸引力的稅收激勵措施。此外，2024年民主黨立法者提出的立法旨在限制房東使用人工智能和算法定價工具。這些算法據稱促進了物業管理者之間的協調，使得租金在自然市場均衡之上人爲地膨脹。

一些司法管轄區已經採取了行動。新澤西州和加利福尼亞州的聖地亞哥已經實施了針對房東算法定價的地方禁令——這是對算法串通擔憂的預防性回應。

政策展望不確定

對機構投資者實施聯邦限制面臨結構性障礙。由於共和黨控制了國會兩院，並且有一個親商的政府，短期內爲租戶提供立法救助的可能性似乎有限。州和地方政府可能會推進零散的解決方案，但住房專家承認，在當前的政治環境中，協調的國家政策仍然難以實現。

基本動態仍然存在：機構資本將繼續流向提供有利收購與租金比率的市場，特別是在經歷遷移和較低入場成本的美國地區。如果沒有聯邦幹預，企業房東重塑租賃市場的趨勢可能會加深。