HELOC 重新貸款選項：你應該重新貸款你的房屋淨值信貸嗎？

您的房屋不僅僅是一個居住的地方——它是您最重要的財務資產之一，也是潛在的資金來源。房屋淨值信貸額度 (HELOC) 為房主提供了一個靈活的借款工具，讓您可以利用累積的房屋淨值。然而，隨著利率上升和還款義務逼近，許多借款人開始問自己：再融資是否是正確的選擇？

為何現在HELOC再融資很重要

HELOC市場經歷了顯著的增長。僅在2022年前兩個季度，CoreLogic 就報告超過807,000個房屋淨值信貸額度被開啟，總價值約 $131 十億美元(，為自2007年金融危機以來的最高交易量。這種受歡迎程度反映了房主對利用房產淨值的信心，但也凸顯了一個日益嚴峻的挑戰：管理越來越昂貴的債務。

核心問題在於：HELOC的利率通常高於標準抵押貸款利率，而且多為浮動利率。在提款期 )通常持續10年(，借款人多只支付利息。但一旦提款期結束，還款期開始 )通常為20年(，本金還款就會啟動。對許多房主來說，這些每月義務可能膨脹到與實際抵押貸款支付相媲美的水平——有時甚至根據信用狀況超過10%的年利率。

這就是再融資進入討論的原因。

誰有資格進行HELOC再融資？

並非每個房主都能再融資他們的HELOC，貸款機構會用一致的標準來評估申請人：

房屋淨值水平 — 大多數貸款機構最多只會提供房屋估價的80%。如果您的現有抵押貸款已超過這個比例，HELOC再融資的批准就會變得困難甚至不可能。

信用評分 — FICO信用分數至少為670會讓您處於較有利的位置。較低的分數不會自動取消資格，但通常會導致較高的利率。展現按時付款的良好記錄會增強您的申請。

債務與收入比率 — 貸款機構通常希望您的總債務義務 )包括潛在的新HELOC還款###，佔您毛月收入的比例低於43%。這個指標直接影響批准機率和提供的利率。

三條再融資HELOC的途徑

策略一：獲得新的HELOC

最直接的再融資方式類似於標準抵押貸款再融資——您用新的信貸額度取代現有的，無論是來自現有貸款人還是其他機構。然後用新信貸額度來償還舊的餘額。

這個策略有一個明顯優點：您重新啟動提款期，回到只付利息的階段，減輕即時支付壓力。然而，這種做法也有隱藏成本。通過延長只付利息的階段，除非您積極償還本金，否則長期來看支付的總利息可能會大幅增加。

策略二：轉換為房屋淨值貸款

另一種再融資選擇是用房屋淨值貸款取代您的HELOC。雖然兩者都利用房產淨值，但結構差異很大。房屋淨值貸款不提供靈活的提款存取，而是在結清時提供一筆一次性款項。您立即開始支付全額的利息。

支付金額可能較小，但長期節省可能相當可觀。房屋淨值貸款通常具有固定利率和固定月付，提供穩定性，適合優先消除債務的借款人。這種可預測性吸引了厭倦浮動利率不確定性的借款人。

( 策略三：與您的主要抵押貸款合併

為了簡化帳單管理，將HELOC與抵押貸款合併成一個再融資貸款也是一個選項。然而，這條路徑需要謹慎考慮，尤其是如果您以歷史低利率獲得了原始抵押貸款。

正如抵押貸款專家Kristina Morales向貸款人解釋的：“問題變成：我是否必須放棄那個利率？”如果您幾年前鎖定了一個有利的利率，再融資可能會迫使您接受較高的抵押貸款利率。然而，對於較大的HELOC，數學計算仍可能對您有利。雖然再融資後您的抵押貸款利率可能略有上升，但HELOC的利息節省可能非常可觀。2023年，30年固定抵押貸款的平均利率低於7%，而較不合格借款人的HELOC利率則可能高達10%或更高。

何時再融資不是選項

一些房主缺乏足夠的房屋淨值或信用問題，導致他們無法進行傳統再融資。還有其他策略：

貸款調整 — 雖然貸款機構沒有義務調整現有貸款，但許多偏好調整條款 )降低利率、延長還款期限，而不是啟動止贖程序。資格通常要求在帳戶中維持一定時間並有良好的還款記錄。

個人貸款途徑 — 銀行、信用合作社和線上貸款平台提供個人貸款，可以用來償還HELOC餘額。與房屋淨值貸款類似，它們提供一次性資金，具有固定利率和還款額。折衷方案是：個人貸款的年利率通常高於HELOC，且較大的信貸額度可能超出個人貸款的限制。

搬遷 — 雖然沒有人想放棄自己的房子，但如果HELOC還款變得真正難以負擔，出售房產也是最後的選擇。記住：如果停止付款，貸款機構可以進行止贖，因為房產是擔保債務的資產。

總結

再融資您的HELOC值得認真評估，尤其是在利率變動和您的財務狀況演變時。無論是獲得新的信貸額度、轉換為固定的房屋淨值貸款，還是與抵押貸款合併，再融資選項都能提供實質的緩解。若需個人化建議，判斷HELOC再融資是否適合您的情況，建議諮詢專業的財務專家。