為什麼REIT是逃離低利率資訊的投資者的真正選擇？

自2018年以來，房地產投資信託基金（REIT）已進入泰國股市，成為投資者尋求穩定現金流的關鍵工具，而且不需大量資金投入。問題是，回報並非始終如一，這是為什麼呢？讓我們認真了解REIT。

REIT是什麼樣的資產類型

全名為房地產投資信託（Real Estate Investment Trust）— 簡稱REIT，即由多種產生收入的(房地產)資產組合而成，經由基金管理人募集資金，並進行管理。其收益來自於穩定的收入，例如租金、公共事業費用。REIT是一個設計讓小額投資者也能參與大型項目的系統，無需擁有巨額資金，就像自己購買房地產一樣。

為什麼REIT值得投資？

對於穩定收入資產— 酒店、倉庫、購物中心、辦公樓、健康中心，甚至光纖網絡，都可以成為REIT的資產，重點是必須持續產生收入。

對於租戶— 有助於籌集資金開發新項目，而不必全部借款。

對於投資者— 可獲得穩定的股息，流動性高，易於在交易所買賣，並且具有分散風險的優點(多元化)投資組合。

REIT與房地產基金（Property Fund）有何不同？

若將REIT視為房地產基金的進化版，具有更高的彈性，並受到國際監管。主要差異有三：

結構— 房地產基金是自然型的共同基金，而REIT則是由證監會監管的信託基金，並由證交所發證。

投資範圍— 房地產基金僅能投資於證監會的正面清單（Positive List），不涉及國外投資；REIT則更具彈性，海外投資不超過資產總額的10%，並可開發房地產。

單位管理— 房地產基金不需關注自由流通股比例，而REIT則須遵守嚴格的證券規定，例如散戶持有比例至少15%，並每年召開持有人大會。

目前泰國的房地產基金已不再發行新份額，皆轉為REIT。

REIT如何分類？

依房地產權利：

• Freehold（所有權）— 完整擁有，權利附著於土地價值，若有再開發，REIT的價值也會增加。
• Leasehold（租賃權）— 在一定期限內擁有租賃權，期限屆滿後，REIT則失去價值，單位價值會隨時間逐漸降低。

依產業類型：

• 零售REIT (購物中心、折扣店)
• 住宅REIT (酒店、公寓、宿舍)
• 醫療保健REIT (醫院、老人中心)
• 辦公REIT (辦公大樓)
• 基礎建設REIT (光纖網絡、能源管道)

影響REIT價值的因素有哪些？

第一部分—房地產價值

• 權利類型(Freehold優於 Leasehold)
• 當地經濟狀況
• 基礎建設
• 市場需求

第二部分—現金流

• 空置率
• 租金支付能力
• 區域內商業成長
• 經濟政策與COVID類事件

投資REIT的優缺點

優點： ✓ 流動性高，可在SET市場自由買賣 ✓ 穩定回報，優於定存利率 ✓ 風險分散，不需大額資金集中 ✓ 透明且受監管

缺點： ✗ 需繳交10%的股息稅，或合併抵稅 ✗ 利率風險—利率上升時，REIT價格可能下跌 ✗ 租賃權投資存在長期風險

泰國值得關注的REIT範例

CPNREIT (CPN零售成長)— 來自Central各商場的Leasehold REIT，價格9.85泰銖，年股息率8.35%

IMPACT (Impact)— 位於Impact會議中心的Freehold REIT，價格12.80泰銖，年股息率4.69%

WHART (WHA Premium Growth)— 包含Freehold與Leasehold的倉庫REIT，價格9.50泰銖，年股息率7.63%

JASIF (JASMIN)— 光纖基礎設施基金，價格6.70泰銖，年股息率13.73%

投資者在投資REIT時應考慮什麼？

REIT並非適合所有人。如果你追求穩定的現金流，並能接受利率變動的風險，REIT可能是個不錯的選擇。但應選擇(Freehold優於 Leasehold)的類型，並合理配置在投資組合中。不要貪心進場，而應將REIT視為在穩定收入與各種風險之間取得平衡的工具。