艾塞克斯房地產和住宅REITs在公寓市場降溫中為第四季度盈利做準備

住宅房地產投資信託（REIT）行業正進入關鍵的財報發布階段，多家主要企業即將公布第四季度業績。Essex Property Trust、中美洲公寓社區（Mid-America Apartment Communities）、AvalonBay Communities、Equity Residential 和 Camden Property Trust 正在準備揭示其最新的財務表現指標，投資者則在評估該細分市場在2025年末日益艱難的公寓環境中如何應對。

公寓市場動態轉向正常化

2025年最後一季，美國公寓行業經歷了根本轉變，擺脫了疫情及後疫情時代的異常需求模式。RealPage 的新數據顯示，季節性淨搬出首次在三年內回歸，第四季度約有40,400個單位搬離——這是從疫情驅動的增長周期轉向傳統市場格局的顯著轉變。

全年吸收量數據凸顯了這一正常化趨勢。年度吸收單位總數剛超過365,900個，為2024年中以來最低，接近疫情前的歷史平均水平。這一調整反映出經濟狀況和人口結構穩定後，公寓需求的重新校準。

在供應方面，新公寓完工量持續逐步放緩。2025年市場吸收了約409,500個新單位，其中僅第四季度就完成了近89,400個單位，這是連續第四個季度交付量下降。然而，供應水平仍高於歷史常態，對入住率和租金定價能力形成持續壓力。

入住率壓力與租金讓步重塑經濟

公寓經濟環境反映出業主面臨的挑戰日益增加。2025年底，入住率降至94.8%，而有效詢價租金季度下降1.7%，全年租金下降0.6%，為2021年初以來最劇烈的年度降幅。這種收入壓力促使房東採取更積極的租賃策略。

讓步使用率大幅上升，超過23%的單位提供平均佔租金7%的讓步。這一轉變顯示，公寓業主越來越重視維持入住率，而非追求租金增長——這是一種防禦性姿態，反映供需動態的轉變。對於即將公布的REIT財報，這種環境可能導致同店淨營運收入（NOI）增長受限，並在2026年初之前對收入擴張指標產生持續阻力。

地域差異造就贏家與輸家

市場分割日益明顯，形成了兩極化的公寓格局。供應過剩的Sun Belt大都市區，包括奧斯汀、菲尼克斯、丹佛和聖安東尼奧，租金出現較大幅度下降，給持有這些快速增長但供應過剩地區的REIT帶來經營困難。

沿海和科技導向都市的公寓市場則表現截然不同。紐約、舊金山和聖荷西等市場租金保持適度升值，惠及擁有供應較緊張投資組合的REIT。Essex Property Trust在西海岸的重點布局，使其有望在面對Sun Belt逆風時表現優於同行。該公司在科技行業招聘推動的就業增長和高收入市場有限的公寓供應，為其提供相對穩定的前景。

Essex Property Trust：西海岸優勢在逆境中突圍

Essex Property在第四季財報公布前，展現出由地理位置帶來的明顯優勢。公司在西海岸市場的集中布局，使其受惠於科技公司需求持續推動就業和家庭收入擴張。較高的租金家庭收入和有利的人口結構支撐著公寓需求，而較高的房價則促使租戶延長租期。

Zacks的共識預估第四季營收為4.7657億美元，同比增長4.86%。核心每股FFO（每股經營性現金流）指導範圍為3.93美元至4.03美元，市場共識為4.00美元，同比增長2.04%。儘管近期分析師活動不足以產生廣泛信心，但該公司基本面相較於面臨較大供應壓力的同行，展現出一定的韌性。

AvalonBay Communities：逆風中尋求發展潛力

AvalonBay Communities將公布其業績，面對整體市場放緩的挑戰。公司因租金增長放緩、運營成本上升和需求疲軟，調整了2025年的營收、淨營運收入和核心基金來自運營的指導預期。儘管短期內壓力較大，但穩健的資產負債表、核心市場供應有限以及豐富的開發管道，為市場逐步正常化提供了穩定的基礎。

市場預期季度營收為7.6833億美元，同比增長3.75%。近期核心FFO每股預估已下調2美分至2.84美元，但仍較去年同期擴展1.43%。公司Zacks評級為4（賣出），盈餘ESP為-0.35%，預示驚喜空間有限。

Mid-America Apartment Communities：面臨Sun Belt集中風險

Mid-America Apartment Communities因其在Sun Belt的集中布局，面臨較大挑戰。新供應過剩加劇了競爭壓力。儘管早期的續租率趨勢顯示回升跡象，但第四季度仍可能遇到租戶招募持續困難，影響新租金定價和讓步水平。

季度營收預估為5.5779億美元，同比增長1.45%。公司指導核心FFO每股在2.17美元至2.29美元之間，中點為2.23美元，但市場預估已下調1美分至2.22美元，預示同比下降0.45%。Zacks評級為4，盈餘ESP為-0.33%。

Equity Residential與Camden Property：多元化組合面臨複雜局面

Equity Residential得益於其在城市與郊區市場的多元布局。儘管第四季季節性需求疲軟，該公司在多個市場的供應壓力有所緩和。其高收入租戶群、科技能力和規模優勢，有望支撐相對韌性的表現。

預估營收為7.8934億美元，同比增長2.94%。正常化後的每股FFO預估為1.04美元，較去年同期擴展4%。值得注意的是，Equity Residential的Zacks評級為3（持有），盈餘ESP為+0.66%，是該集團中唯一具有正向盈餘驚喜潛力的公司。

Camden Property Trust則受益於高增長市場的布局和有利的租戶人口結構，但部分市場供應過剩加劇了競爭。季度營收預估為3.9465億美元（同比增長2.15%），核心FFO每股指導為1.71美元至1.75美元，市場預估為1.73美元，符合指導範圍，且與去年持平。

展望未來：這些財報將傳達的訊號

這五家住宅REIT的第四季財報將提供關鍵洞察，揭示2026年公寓市場的走向。結果可能顯示入住率和讓步趨勢是否已達到高點，或是否仍有進一步正常化的壓力。Essex Property的表現尤其能反映西海岸公寓的韌性，而專注Sun Belt的REIT則能揭示供應放緩是否足夠穩定市場。

投資者應特別關注指導修正、入住率趨勢和讓步水平的評論——這些指標將揭示公寓行業是否正朝著可持續的平衡點邁進，或在未來幾個季度面臨更多壓力。