數百萬富翁拉米特·塞蒂挑戰購房迷思：為何淨資產會超越房地產增長

拉米特·塞蒂（Ramit Sethi），2009年《紐約時報》暢銷書《我會教你變有錢》 的作者，並非一般的理財顧問。與許多提倡擁有房產的財富專家不同，塞蒂實踐他所傳授的理念：他本人是個擁有數百萬美元財富的富豪，但完全沒有任何房產。在他於2023年在YouTube頻道分享的一段影片中，塞蒂提出了一套反向的理財哲學，挑戰美國最神聖的假設之一——購房是建立淨值和實現財務成功的基本步驟。

使塞蒂觀點具有說服力的不僅是他願意反其道而行，更在於他成功在沒有投資房地產的情況下累積了可觀的財富。他的理由涵蓋四個相互關聯的財務論點，值得深入探討。

打破美國夢的敘事：行銷如何塑造房市迷思

數十年來，美國人被灌輸一個成功的願景：穩定的事業、成家立業、購買單戶住宅。這一切多來自強大的行銷推廣，尤其是全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors），長期將擁有房產視為美國夢的終極象徵。然而，塞蒂指出，這種訊息並未隨著經濟現實而演變。

房價飆升，使得一般收入者越來越難以負擔房屋。許多購房者在僅支付3%的首付後，卻發現自己陷入了財務陷阱，而非夢想。原本被視為里程碑的成就，可能迅速變成負資產的房貸和財務壓力——這正好與財富累積背道而馳。

塞蒂的觀點挑戰人們是否應該將這個夢想視為每個人的夢想，不論其財務狀況如何。

損害淨值成長的四個危險房產迷思

塞蒂系統性拆解了四個廣泛相信的住宅投資假設，這些迷思常讓人走入歧途：

迷思一：房地產價格總是上漲

雖然長期來看，房價趨勢多為上升，但絕非保證一定會漲。市場崩盤、社區變遷、不可預見的事件都可能導致房價暴跌。2008年房市崩潰就是明證。

迷思二：房價每十年翻一番

這個說法缺乏歷史證據，尤其是在2008年之後。即使房價確實上漲，維修費用、房產稅和保險費用也會同步上升，有時甚至比房價漲幅更快。你並未真正捕捉到所有的收益。

迷思三：槓桿放大你的財富

槓桿作用雙刃劍。借款購房理論上可以提高回報，但同樣會放大損失，尤其當房價下跌時。許多購房者在簽署貸款合約時，並未充分理解這個風險。

迷思四：房貸利息稅務扣除能省大錢

塞蒂最清楚地解釋：「你花一美元，卻只省下一角錢。」稅務扣除只是抵銷你已支付的利息，並非財富增值工具——它只是幫你回收部分支出。

重要的數學：為何租房可能超越買房

這正是塞蒂淨值策略的關鍵所在：他用嚴謹的財務數學來比較買房與租房的決策。在紐約、洛杉磯、舊金山等高房價都市生活過的塞蒂，選擇租房而非購房，並將差額——原本用於首付、交易費用、稅金、維修和保險的資金——直接投資於市場。

結果在他的財富累積路徑中說明了一切。

塞蒂的核心建議是：「如果你在買房前不打開電子表格，認真算一算數字，那你就犯了大錯。」這不僅包括明顯的成本（首付、每月房貸），還要考慮交易費用、房產稅、維修、保險，以及他所稱的「幽靈成本」——例如管理房產所花的時間。

在高生活成本地區，這樣的評估常常顯示，購房的總成本遠高於租房。對於那些將房產視為投資工具（而非僅僅是居所）的人，塞蒂強調：「你必須真正了解你的數字」，才能獲得正向回報。他建議將房屋視為購買的商品，投資則是次要的，因為住宅房地產通常風險較高，回報較低，較其他投資工具而言。

何時購房才是真正的財務明智之舉

塞蒂並非絕對反對購房，他承認自己最終還是會買房——但他也說：「這是一個糟糕的財務決定，但我還是會去做。」他反對的不是擁有房產本身，而是人們在沒有深入思考的情況下，跟隨集體心態做出錯誤的財務選擇。

他建議在做出重大購房決定前，先回答五個關鍵問題：

• 你是否打算在這個房子住至少十年？
• 你的每月房屋支出是否低於總收入的28%？
• 你是否已存下20%的首付？
• 如果房價下跌，你是否能在情感和財務上承受？
• 你是否真的對這次購買感到興奮，還是只是在跟隨劇本？

只有誠實回答這些問題，才應該進行購房。

財務成功的真正標準：超越房地產

塞蒂對淨值和財務獨立的看法，挑戰了以房地產為核心的財富建立觀念。他的理念認為，擁有房產代表著一個重大的財務承諾，伴隨著真實的風險和變數回報——並非一條萬無一失的致富之路。

總結來說：如果你選擇租房而非購房，並不代表失敗。財富的累積來自有意識的財務決策、理性的分析，以及你的支出與價值觀的契合——而非按照預設的人生劇本去打勾。對於那些真正想建立淨值的人來說，塞蒂的觀點提供了一個令人耳目一新的思考角度，值得深思。