Kiwoom Investment Asset Managementのファンドで、アムステルダムのオフィス不動産に投資しているものは、不動産の再評価を受けて5月20日に純資産価値（NAV）が25〜26%急落した。The Queens Towersの資産価値は2026年6月時点で€79 millionとなり、当初購入価格€129.73 millionから39%の減少に相当する。ファンドは2025年2月26日以降、デリバティブの決済支払いで3.57 billionウォン超の債務不履行状態が続いており、さらにローン・トゥ・バリュー（LTV）比率が90%に近づく中、75%のコベナンツ上限を、今年の猶予期間終了後に超えたことで、追加のデフォルトリスクに直面している。
資産再評価が26%のNAV下落を引き起こし
Kiwoom Heroes Europe Office Real Estate Investment Trustファンドは、2019年8月に資産68 billionウォンで設立された。現地の不動産アドバイザリー会社は、2026年6月時点でThe Queens Towersの評価額を€79 millionと算定し、購入価格€129.73 millionから39%下落となった。この再評価により、ファンドのNAVは5月20日の同一日で25〜26%低下した。
当初、当該ファンドは、入居率99.7〜100%に基づく年間賃料リターン6〜7%を見込んでおり、テナントのうち約79%は、オランダ社会問題・雇用省の下での公的機関であるUWVだった。当初の信託期間は5年6か月だったが、2024年8月のユニット保有者会議を経て、10年6か月へ延長された。
猶予期間終了後のLTV超過がデフォルトリスクを追加
ファンドの総借入額は、固定金利5.52%年で€70.805 million。四半期ごとの分割返済額は€177,500で、残高は2026年9月4日の満期時に支払う。ローン契約では、LTVが75%を超えるとデフォルト事由が発生すると定めている。
LTVの免除条項により、ファンドはこの要件を2026年1月1日まで免れていた。2024年7月時点でLTVは鑑定評価額に基づき83.1%だった。現在の資産価値の下落により、推定LTVは90%に近づいている。猶予期間は終了しており、LTVコベナンツ違反がデフォルトリスクを生む。
デリバティブ決済の不履行は2025年2月以来継続
ファンドは、デリバティブの決済義務に関する不履行により、デフォルト状態に入った。不動産価値の下落により、資本市場法に基づくデリバティブ取引リスク評価の制限に違反が発生した。ファンドは相殺取引を行い、その結果、2025年2月26日時点で約3.57 billionウォンの決済支払い義務が生じた。
資金トラップ条項により、上位貸し手の管理口座で営業収入が凍結され、決済支払いに利用可能な現金がなくなった。決済支払いは未払いのままで、債務には年9%の遅延利息が積み上がっている。Kiwoom Investment Asset Managementの代表は、決済支払いが未払いのままであることを確認した。
資産売却の試みは低い評価額で頓挫
Kiwoom Investment Asset Managementは2023年後半に資産売却を進めた。2つの機関が提示したのは€50〜60 millionで、購入価格の半分未満だった。会社は売却プロセスを停止し、「この時点で売却すれば、残存ローン残高を考慮すると総投資損失につながる」旨を述べた。
1月、ファンドは主要テナントUWVとの賃貸借契約を2035年までの10年間に延長した。上位貸し手は、この動きをより積極的な資産売却を求める圧力材料として活用している。貸し手は「ローン債権のセカンダリー売却」を第三者に行うことを示しつつ、強い姿勢を維持している。ローンの満期が約2か月先に迫っていることから、Kiwoomの担当者は、貸し手との2年延長に向けた交渉が進行中だと述べた。
資金トラップ条項が投資家への分配を阻止
ファンドの通貨ヘッジ比率は、元本の100%かつ利益分配の50%超から0%へ変更され、実質的にヘッジなしとなった。6か月ごとに予定されていた分配は、資金トラップの発動により凍結された。Kiwoomの代表は、同社は販売代理店を通じて投資家からの問い合わせに対応し、変更や重要事項は開示を通じて発表すると述べた。
金融監督院によると、昨年12月時点で、デフォルト事由が発生した状況を含む海外の不動産オルタナティブ投資は2.08 trillionウォンに達した。この数値は昨年の第3四半期まで3期連続で減少した後、昨年の第4四半期に再び増加した。
FAQ
KiwoomアムステルダムオフィスファンドのNAVが5月20日に26%下落した原因は何ですか？
ファンドのNAVは、不動産の再評価によりThe Queens Towersの価値が2026年6月時点で€79 millionへと引き下げられたことを受けて、1日で25〜26%低下した。これは購入価格€129.73 millionから39%下落である。
なぜファンドは2025年2月以降、デリバティブ決済の金額を支払えないのですか？
資金トラップ条項により、LTVコベナンツの問題の後に、上位貸し手の管理口座で営業収入が凍結され、2025年2月26日に期限が到来した約3.57 billionウォンの決済義務を支払うための利用可能現金がなくなった。未払い分には年9%の遅延利息が発生している。
