O fundo do escritório da Kiwoom em Amsterdã registrou queda de 26% no valor patrimonial líquido (NAV) com reavaliação de ativos

Um fundo de Kiwoom Investment Asset Management que investe em propriedades para escritórios no complexo de escritórios de Amsterdã viu seu valor patrimonial líquido (NAV) despencar 25-26% em 20 de maio, após uma reavaliação imobiliária. O valor do ativo de The Queens Towers caiu para €79 milhões em junho de 2026, o que representa uma queda de 39% em relação ao preço original de compra de €129,73 milhões. O fundo está em inadimplência com pagamentos de liquidação de derivativos acima de ₩3,57 bilhões desde 26 de fevereiro de 2025 e agora enfrenta risco adicional de inadimplência à medida que a relação empréstimo-valor (loan-to-value, LTV) se aproxima de 90%, ultrapassando o limite de 75% da cláusula de covenants depois que um período de carência terminou este ano.

Reavaliação do ativo dispara queda de 26% no NAV

O fundo Kiwoom Heroes Europe Office Real Estate Investment Trust foi criado em agosto de 2019 com ₩68 bilhões em ativos. Uma consultoria imobiliária local avaliou The Queens Towers em €79 milhões em junho de 2026, abaixo de 39% do preço de compra de €129,73 milhões. Essa reavaliação fez o NAV do fundo cair 25-26% em um único dia em 20 de maio.

O fundo originalmente divulgou retornos anuais de aluguel de 6-7% com base em ocupação de 99,7-100% e aproximadamente 79% dos inquilinos sendo UWV, uma instituição pública do Ministério de Assuntos Sociais da Holanda. O período inicial de confiança de 5 anos e 6 meses foi estendido para 10 anos e 6 meses após uma reunião de detentores de unidades em agosto de 2024.

Violação de LTV aumenta risco de inadimplência após fim do período de carência

O montante total do empréstimo do fundo é de €70,805 milhões a uma taxa fixa de juros anual de 5,52%, com pagamentos trimestrais de €177.500 e saldo remanescente devido no vencimento em 4 de setembro de 2026. O contrato de empréstimo estabelece que exceder uma LTV de 75% aciona um evento de inadimplência.

Uma cláusula de renúncia de LTV isentou o fundo desse requisito até 1º de janeiro de 2026. Em julho de 2024, a LTV estava em 83,1% com base no valor avaliado. Com a queda atual do valor do ativo, a LTV estimada se aproxima de 90%. O período de carência expirou, e a violação do covenant de LTV cria risco de inadimplência.

Continuidade da inadimplência na liquidação de derivativos desde fevereiro de 2025

O fundo entrou em status de inadimplência sobre obrigações de liquidação de derivativos. Uma violação dos limites de avaliação de risco de negociação de derivativos sob a lei de mercados de capitais ocorreu devido à queda do valor do ativo. O fundo realizou transações de compensação, resultando em uma obrigação de pagamento de liquidação de aproximadamente ₩3,57 bilhões em 26 de fevereiro de 2025.

As disposições de bloqueio de caixa congelaram o lucro operacional nas contas de gestão dos credores sêniores, eliminando caixa disponível para pagamentos de liquidação. O pagamento de liquidação continua não quitado, com juros de pagamento em atraso de 9% ao ano acumulando sobre a dívida. Um representante da Kiwoom Investment Asset Management confirmou que a obrigação de liquidação permanece em aberto.

Tentativas de venda do ativo travadas por baixa avaliação

A Kiwoom Investment Asset Management buscou vender ativos no fim de 2023. Duas instituições ofereceram €50-60 milhões, menos da metade do preço de compra. A empresa suspendeu o processo de venda, afirmando que “vender neste momento resultaria em perda total do investimento, considerando o saldo restante do empréstimo”.

Em janeiro, o fundo estendeu por 10 anos, até 2035, o contrato de locação com o inquilino principal UWV. Credores sêniores estão usando esse desenvolvimento para pressionar por vendas de ativos de forma mais agressiva. Os credores mencionaram “venda secundária” de créditos de empréstimo a terceiros e mantêm uma posição firme. Com o vencimento do empréstimo a aproximadamente dois meses de distância, um representante da Kiwoom afirmou que as negociações com os credores estão em andamento para uma extensão de 2 anos.

Disposições de bloqueio de caixa impedem distribuições a investidores

A razão de hedge de moeda do fundo mudou de 100% do valor principal e 50%+ das distribuições do lucro para 0%, efetivamente sem hedge. As distribuições programadas a cada 6 meses foram congeladas devido à ativação do bloqueio de caixa. Um representante da Kiwoom afirmou que a empresa responde a consultas de investidores por meio de agentes de vendas e anuncia mudanças ou assuntos importantes por meio de divulgações.

De acordo com o Financial Supervisory Service, investimentos alternativos em imóveis no exterior em situações de evento de inadimplência totalizaram ₩2,08 trilhões em dezembro do ano passado. Esse número caiu por três trimestres consecutivos antes de voltar a subir no quarto trimestre do ano passado.

FAQ

O que fez o fundo de escritórios em Amsterdã da Kiwoom ter seu NAV cair 26% em 20 de maio?
O NAV do fundo caiu 25-26% em um único dia após uma reavaliação imobiliária que reduziu o valor de The Queens Towers para €79 milhões em junho de 2026, abaixo de 39% do preço de compra de €129,73 milhões.

Por que o fundo não consegue pagar o valor de liquidação de derivativos desde fevereiro de 2025?
As disposições de bloqueio de caixa congelaram o lucro operacional nas contas de gestão dos credores sêniores após problemas nos covenants de LTV, eliminando caixa disponível para pagar a obrigação de liquidação de aproximadamente ₩3,57 bilhões que venceu em 26 de fevereiro de 2025. O valor em aberto acumula juros de 9% ao ano por atraso no pagamento.