เฟรดดี้ แม็ค รับชำระเงินดาวน์อสังหาริมทรัพย์ด้วยสกุลเงินดิจิทัล โดยไม่ต้องขายเหรียญสามารถซื้อบ้านได้

บริษัท Fannie Mae ซึ่งเป็นยักษ์ใหญ่ด้านการจำนองในสหรัฐอเมริกากำลังจะอนุญาตให้ผู้ซื้อบ้านใช้สกุลเงินดิจิทัลเป็นหลักประกันสำหรับเงินดาวน์ในสินเชื่อบ้าน โดยไม่จำเป็นต้องแปลงสินทรัพย์ดิจิทัลเป็นเงินสด แผนนี้ร่วมกันริเริ่มโดย Better Home & Finance กับ Coinbase Global โดยสินทรัพย์ดิจิทัลที่ยอมรับได้รวมถึง Bitcoin และ USDC ผู้ซื้อบ้านสามารถรักษาปริมาณสกุลเงินดิจิทัลของตนไว้ได้

โครงสร้างการจำนองคู่: สินทรัพย์ดิจิทัลแทนเงินสดดั้งเดิมได้อย่างไร

แผนนี้ไม่ได้หมายความว่าจะแปลงสกุลเงินดิจิทัลเป็นเงินดาวน์โดยตรง แต่ใช้โครงสร้างการจำนองคู่ที่เป็นนวัตกรรม โดยผู้ซื้อบ้านจะต้องขอสินเชื่อ 2 รายการพร้อมกัน:

สินเชื่อหลัก: สินเชื่อจำนองที่มีการรับประกันโดย Fannie Mae (ระยะเวลา 15 ปีหรือ 30 ปี) ที่สมัครผ่านแพลตฟอร์ม Better

สินเชื่อจำนองดิจิทัล: สินเชื่ออิสระที่มีการค้ำประกันโดย Bitcoin หรือ USDC ที่ผู้ซื้อบ้านถืออยู่ โดยเงินที่ได้จะมีบทบาทเทียบเท่ากับเงินดาวน์แบบดั้งเดิม

Max Branzburg จาก Coinbase ชี้ให้เห็นว่าผู้ลงทุนในสกุลเงินดิจิทัลหลายคนได้ละทิ้งแผนการซื้อบ้านในระยะยาวเนื่องจากกังวลเกี่ยวกับการต้องแปลงสินทรัพย์ดิจิทัลเป็นเงินสด ผลิตภัณฑ์นี้มอบเส้นทางใหม่ในการเข้าถึงตลาดอสังหาริมทรัพย์สำหรับกลุ่มที่ “มีสินทรัพย์ดิจิทัลมากมายแต่ไม่ต้องการขายออก”

Fannie Mae เองไม่ได้ปล่อยสินเชื่อโดยตรง แต่จะซื้อ บรรจุสินเชื่อจำนอง และรับประกันการชำระคืนให้กับนักลงทุน โดยให้สภาพคล่องและการรับรองเครดิตแก่ตลาดทั้งหมด

โครงสร้างต้นทุนและข้อกำหนดความเสี่ยงหลัก

โครงสร้างการจำนองคู่จะมีต้นทุนที่เพิ่มขึ้น ผู้ซื้อบ้านจำเป็นต้องรับผิดชอบดอกเบี้ยของสินเชื่อจำนองหลักและสินเชื่อจำนองดิจิทัลพร้อมกัน ต้นทุนการกู้ยืมรวมจะสูงกว่ารูปแบบสินเชื่อเดียวแบบดั้งเดิม อัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อจำนองดิจิทัลอาจเทียบเท่ากับสินเชื่อ Fannie Mae มาตรฐาน หรือสูงกว่าได้ถึง 1.5 เปอร์เซ็นต์

นวัตกรรมที่สำคัญที่สุดของผลิตภัณฑ์นี้อยู่ที่ความแตกต่างของกลไกความเสี่ยง: ตราบใดที่ผู้กู้ชำระเงินตามกำหนด ราคา cryptocurrency ที่ลดลงจะไม่ทำให้เกิดการบังคับขายทรัพย์สิน Better CEO Vishal Garg กล่าวชัดเจนว่าผู้ที่ชำระเงินตามกำหนดไม่จำเป็นต้องกังวลเกี่ยวกับการสูญเสียสินทรัพย์ค้ำประกันเนื่องจากความผันผวนของราคา ซึ่งแตกต่างอย่างมากจากตรรกะการขายทรัพย์สินในสินเชื่อมาร์จิ้นแบบดั้งเดิม

ควรสังเกตว่าเมื่อมีการค้ำประกันแล้ว ผู้กู้จะไม่สามารถทำการซื้อขายสินทรัพย์ดิจิทัลที่ถูกค้ำประกันได้อย่างอิสระในระหว่างระยะเวลาของสินเชื่อ ความยืดหยุ่นในการถือครองสินทรัพย์จะถูกจำกัดตามนั้น

ภูมิหลังของตลาด: 13% ของผู้ซื้อบ้านที่อายุน้อยได้ขายสกุลเงินดิจิทัลเพื่อใช้เป็นเงินดาวน์

ตามรายงานของ The Wall Street Journal โดยคาดว่าในปี 2025 ประมาณ 14% ของผู้ใหญ่ในสหรัฐอเมริกาจะถือสกุลเงินดิจิทัล โดยเกือบ 13% ของผู้ซื้อบ้านที่อายุน้อยรายงานว่าได้ขายสกุลเงินดิจิทัลเพื่อใช้เป็นเงินดาวน์ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ซึ่งแสดงให้เห็นว่าสินทรัพย์ดิจิทัลได้กลายเป็นส่วนสำคัญในการสร้างความมั่งคั่งของคนรุ่นใหม่ในสหรัฐอเมริกา การเปลี่ยนแปลงนโยบายนี้ตอบสนองโดยตรงต่อความต้องการตลาดที่ถูกมองข้ามมานาน

ปัจจุบัน ขนาดของตลาดสินเชื่อจำนองดิจิทัลที่คล้ายกันยังค่อนข้างจำกัด ตั้งแต่ปี 2022 บริษัทเทคโนโลยีทางการเงินในไมอามีชื่อ Milo ได้เปิดตัวผลิตภัณฑ์ที่คล้ายกัน แต่ให้บริการกับลูกค้าเพียงกว่า 100 ราย ลูกค้าเหล่านี้มักเป็นผู้ถือครองสินทรัพย์จำนวนมากแต่มีประวัติเครดิตแบบดั้งเดิมที่จำกัด สถาบันการเงินที่ไม่ใช่ธนาคาร Newrez ก็เริ่มรับสกุลเงินดิจิทัลบางส่วนในการสมัครสินเชื่อจำนอง ผลิตภัณฑ์ใหม่ที่ได้รับการรับรองจาก Fannie Mae จะมีขนาดและการรับรองเครดิตที่เหนือกว่าผู้แข่งขันในปัจจุบัน อาจกลายเป็นจุดเปลี่ยนที่สำคัญในการเร่งพัฒนาตลาดนี้

คำถามที่พบบ่อย

วิธีการทำงานของแผนเงินดาวน์ด้วยสกุลเงินดิจิทัลของ Fannie Mae คืออะไร?

ผู้ซื้อบ้านสมัครสินเชื่อจำนองมาตรฐานที่ได้รับการรับประกันโดย Fannie Mae ผ่านแพลตฟอร์ม Better พร้อมกับค้ำประกันสินเชื่อจำนองดิจิทัลโดยการใช้ Bitcoin หรือ USDC ที่ถืออยู่ โดยเงินที่ได้จะเทียบเท่ากับเงินดาวน์ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้ซื้อบ้านสามารถรักษาสินทรัพย์ดิจิทัลไว้ได้ แต่ไม่สามารถทำการซื้อขายสินทรัพย์ที่ถูกค้ำประกันในระหว่างระยะเวลาของสินเชื่อได้อย่างอิสระ

ต้นทุนการกู้ยืมสำหรับเงินดาวน์ด้วยสกุลเงินดิจิทัลสูงกว่าการดาวน์แบบดั้งเดิมหรือไม่?

ใช่ โครงสร้างการจำนองคู่จะต้องชำระดอกเบี้ยของสินเชื่อจำนองหลักและสินเชื่อจำนองดิจิทัลพร้อมกัน ต้นทุนรวมจะสูงกว่ารูปแบบเงินดาวน์แบบดั้งเดิมเดียว อัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อจำนองดิจิทัลอาจเทียบเท่ากับสินเชื่อ Fannie Mae มาตรฐาน หรือสูงกว่าได้ถึง 1.5 เปอร์เซ็นต์

เมื่อราคา cryptocurrency ร่วงลงอย่างมาก สินเชื่อจำนองจะเผชิญกับความเสี่ยงในการบังคับขายหรือไม่?

ตามคำอธิบายของ Vishal Garg CEO ของ Better ตราบใดที่ผู้กู้ชำระเงินตามกำหนด ความผันผวนของราคาในตลาดของสกุลเงินดิจิทัลจะไม่ทำให้เกิดการบังคับขาย ซึ่งแตกต่างอย่างมากจากกลไกการกู้ยืมแบบมาร์จิ้นแบบดั้งเดิม วิธีการประเมินมูลค่าค้ำประกันและรายละเอียดการควบคุมความเสี่ยงที่เฉพาะเจาะจงยังมีบางส่วนที่ยังไม่ได้เปิดเผยอย่างเต็มที่