從$29,300到$59,384：為何1980年的平均收入無法與今日的租金危機相提並論

美國的租賃市場在過去四十年中經歷了劇烈的轉變。在考察住房負擔能力的經濟學時，工資與租金之間的差距變得格外明顯。曾經看似可負擔的住房成本，已演變成影響數百萬租房者的普遍財務壓力。

根據哈佛住房研究聯合中心的研究，負擔能力危機並非一夜之間出現的。到1980年，當時的平均收入約為每年2萬9千3百美元，已有超過三分之一的租房者面臨住房成本負擔。情況進一步惡化，超過一半的租房者陷入嚴重的負擔，將收入的較大比例用於住房。

理解租賃負擔能力的轉變

1960年代和1970年代初期，租房者的情況較為穩定，住房成本與收入保持相對比例。然而，1970年代的經濟衰退徹底改變了這一關係，首次出現收入增長與租金之間的重大差距。這一轉變預示著隨後數十年的掙扎。

iPropertyManagement的數據揭示了這一偏差的程度。自1980年起，平均租金每年約上升9%，這一速度長期超過工資通脹的幅度。這種複利效應使得租房者每年都越來越落後，這一趨勢至今仍在持續。

每月租金的劇烈攀升

數字的演變用殘酷的清楚來描述這一故事。1980年，中位數月租僅為243美元。到1985年，僅五年後，這一數字已激增至432美元——不到十年的時間內增長了78%。當將這些歷史數據與近期數據相比較時，這一跳躍更為驚人。

到2022年8月，全國平均月租已達到1388美元。這比1980年的水平增加了470%，遠遠超過任何合理的工資增長所能彌補的範圍。這一增長速度並未放緩；反而隨著房市收緊和主要都市區需求超過供應，趨勢愈發加劇。

收入問題：工資未能跟上

問題的核心在於此。根據經過2022年通脹調整的消費者事務數據，1980年的平均收入約為2萬9千3百美元。快進到2023年第四季度，根據USA Today的數據，全國平均薪資已達到5萬9千3百84美元——僅比1980年經通脹調整後的數字多出一倍多。

儘管這似乎代表著進步，但數學揭示了一個令人擔憂的現實。自1980年以來，租金大約增加了5.7倍，而工資僅略微翻倍。這一差距持續擴大，尤其對於低收入和中等收入家庭來說尤為明顯。

生活成本上升的更廣泛背景

為了理解生活成本的變化，可以看看1980年代消費者購買日常用品的價格。根據歷史價格數據，1987年愛荷華州一加侖2%的牛奶價格為1.59美元，1986年懷俄明州的蘋果每磅售價0.39美元，1980年紐約的碎牛肉每磅售價1.39美元。這些價格今天看來幾乎顯得天真，但工資仍未能與租金通脹保持比例——這是大多數其他消費品所無法說的。

當前的住房危機

這種不匹配的後果已經變得無法忽視。根據TIME的報導，2022年美國一半的租房者因負擔過重而超過30%的收入用於住房。這個30%的門檻——被廣泛認為是住房成本的最大可持續比例。

更令人擔憂的是，超過1200萬美國人每月至少將一半的工資用於支付租金。這些並非抽象的經濟數據，而是家庭在支付租金、購買雜貨或應付醫療需求之間做出艱難抉擇的現實。1980年看似不足的平均收入，按當代標準如今幾乎可以說是奢侈，因為它能實際購買的住房負擔能力。

租賃負擔危機是美國家庭面臨的最持久的經濟挑戰之一。若沒有重大的政策干預或工資大幅超越房價的增長，收入與住房支出之間的差距可能會在未來幾代人中持續擴大。